6 PANDUAN DAN TIPS UNTUK MEMBANTU ANDA MEMBELI RUMAH PERTAMA

, , Komen

hundred east enstek

Jika anda sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah buat kali pertama, anda wajar mendapatkan nasihat dan membuat kajian yang terperinci terlebih dahulu. Ini kerana, pembelian rumah adalah merupakan pelaburan paling besar yang akan anda lakukan dalam hidup anda. Pembelian rumah pertama melibatkan banyak decision making yang akan memberikan impak yang besar dalam hidup kita. Jika tersilap keputusan, anda mungkin menghadapi kesulitan kewangan yang berpanjangan dan sukar untuk diperbetulkan.

Alhamdulillah saya telah membuat pembelian rumah pertama saya dan saya bersyukur kerana telah membuat pilihan yang tepat setelah mendapatkan nasihat dan pandangan rakan-rakan sekerja saya (saya berkerja dalam bidang hartanah).

Berdasarkan pengalaman, di sini saya ingin kongsikan beberapa tips dan perkara yang perlu difikirkan sebelum anda membeli rumah pertama:

 

Pertama: Kenalpasti kedudukan kewangan anda dan harga rumah yang mampu dimiliki

Adakah anda sudah bersedia untuk memberikan komitmen bulanan pinjaman perumahan? Adakah anda mempunyai lebihan pendapatan bulanan yang mencukupi? Adakah kerjaya atau punca pendapatan anda stabil? Anda mesti mempunyai jawapan yang jelas terhadap persoalan-persoalan di atas sebelum membuat keputusan untuk membeli rumah.

Sebaiknya-baiknya, komitmen pinjaman perumahan diterhadkan kepada 1/3 gaji kasar anda. Jangan terlebih kerana 1/3 gaji sudah cukup besar jika diambilkira komitmen-komtmen lain.

Jika anda mempunyai banyak komitmen lain seperti pinjaman kereta, pinjaman peribadi  dan pendidikan (MARA, JPA, PTPTN), cuba buat pertanyaan di  bank mengenai Debt Service Ratio (DSR) anda dan tanya berapakah harga rumah yang mampu anda beli berdasarkan pinjaman yang boleh diberikan.

Selain komitmen bulanan, anda juga perlu fikirkan tentang holding cost berkaitan dengan pemilikan rumah seperti cukai, insuran, bil, maintenance, repair dan lain-lain. Anggaran kos ini adalah kira-kira 2% daripada harga rumah setahun.

 

Kedua: Pilih bank yang menawarkan kadar yang kompetitif dan dapatkan Skim Rumah Pertamaku

Skim Rumah Pertamaku

Untuk panduan membuat pinjaman perumahan, boleh rujuk artikel saya di sini.

Bank hanya menawarkan 90% daripada jumlah pinjaman. Ini bermakna anda mesti menyediakan baki 10% dalam bentuk tunai sebagai deposit kepada pemaju. Sebagai contoh, untuk rumah berharga RM300,000, anda mesti ada cash sebanyak RM30,000. Seringkali pembeli gagal menyediakan deposit ini kerana harga rumah yang tinggi.

Namun sebagai pembeli rumah pertama, anda layak untuk mendapat insentif Skim Rumah Pertamaku di mana bank boleh memberikan 100% pinjaman. Buat pertanyaan di bank anda mengenai skim ini. Untuk maklumat lanjut mengenai skim ini, layari laman web http://www.srp.com.my/.

Nota: Anda masih perlu menyediakan cash untuk booking, peguam, stamp duty dan lain-lain kira-kira 5% dari harga rumah.

Pengeluaran KWSP untuk pembelian rumah pertama

Sebagai pembeli rumah pertama, anda diberikan kelonggaran untuk mengeluarkan simpanan di dalam KWSP Akaun 2 terutamanya bagi mereka yang tidak dapat menepati syarat-syarat Skim Rumah Pertamaku di atas. Rujuk artikel ini untuk panduan pengeluaran KWSP Akaun 2.

 

Ketiga: Fikir kembali, lebih baik menyewa atau membeli?

Sebelum anda membuat keputusan untuk membeli rumah, terlebih dahulu fikirkan mengenai soalan di atas. Anda tidak semestinya membeli rumah pada masa sekarang jika anda tidak bersedia untuk memberikan komitmen yang berisiko tinggi. Fikirkan mengenai kelebihan dan kekurangan masing-masing seperti yang dibentangkan di bawah:

Membeli atau menyewa rumah

Jangan terikut-ikut atau rasa tertekan apabila melihat rakan-rakan membeli rumah kerana menyewa mempunyai kelebihan yang tersendiri dan ia tidak bermakna yang anda tidak mampu. Dengan menyewa, kedudukan kewangan anda mungkin lebih selesa dan anda tidak terikat dengan perjanjian jangka panjang.

 

Keempat: Cari rumah yang menepati kemampuan bukan mengikut citarasa atau keselesaan

want-needSetelah perkara-perkara di atas difikirkan sebaiknya, anda kini bersedia untuk mencari rumah pertama. Sebagai pembeli rumah pertama dan bakal mempunyai komitmen bulanan yang tinggi, adalah wajar jika anda mendahulukan keperluan daripada citarasa (jika kemampuan anda terhad). Jangan sesekali beli rumah yang di luar kemampuan anda. Anda mungkin perlu korbankan keselesaan untuk mendapat rumah yang mampu dimiliki.

Jika tidak mampu beli rumah teres, cukuplah sekadar apartment dahulu untuk memenuhi keperluan tempat tinggal anda.

Jika rumah di dalam bandar berdekatan dengan tempat kerja adalah mahal, maka carilah rumah di kawasan luar bandar yang lebih murah (tapi jangan lupa untuk merancang kewangan berkaitan kos minyak dan pengangkutan).

Utamakan rumah secondhand jika rumah baru yang akan/sedang dibina lebih mahal. Tahun 2016-2017 adalah merupakan buyers’ market di mana pembeli mempunyai kelebihan berbanding penjual kerana terdapat ramai motivated sellers (seperti pembeli DIBS yang kekurangan holding power). Pasaran rumah secondhand menawarkan banyak pilihan dengan harga yang kompetitif kerana lambakan supply rumah yang baru disiapkan.

Rumah Mampu Milik

Sebagai pembeli rumah pertama, anda mempunyai kelebihan untuk membeli rumah mampu milik yang disediakan oleh Kerajaan. Terdapat banyak projek rumah mampu milik yang akan dibangunkan seperti PRIMA, Rumah Mampu Milik Wilayah Persekutuan (RUMAWIP), Rumah SelangorKu, PKNS dan lain-lain. Periksa laman web mereka untuk projek terbaru dan buat pendaftaran mengikut garispanduan yang diberikan. Namun, senarai pembeli akan dipilih berdasarkan undian dan projek ini mempunyai syarat-syarat pemilikan. Jika anda tidak tergesa-gesa untuk membeli rumah, boleh lah mencuba nasib dan tunggu keputusan jika ada rezeki.

RUMAWIP

 

Kelima: Kaji harga rumah dan spesifikasi yang ditawarkan

Buat kajian mengenai harga rumah sekaki persegi yang ditawarkan dengan membandingkannya dengan harga tawaran rumah yang sama jenis dan keluasan di kawasan sekitar. Periksa di laman web seperti mudah.my dan iproperty.com.

Keluasan yang ingin dibandingkan ialah keluasan lantai bukan bukaan lot. Dapatkan pelan lantai untuk mengenalpasti luas sebenar rumah yang ditawarkan. Jangan terima bulat-bulat maklumat yang diberikan penjual atau agen.

Contoh:

Jenis: Rumah Teres Dua Tingkat
Harga tawaran: RM300,000
Saiz Lot: 20 x 70 (1,400 kaki persegi)
Luas Lantai (tingkat bawah dan atas): 1,750 kaki persegi
Harga sekaki persegi = RM300,000 / 1,750 = RM171.43 skp

Berhati-hati jika harganya di atas nilai pasaran. Jika harganya sedikit mahal berbanding nilai pasaran, kenalpasti premium yang ditawarkan seperti lokasi yang lebih strategik, kedudukan lot, view yang lebih menarik, parking extra, perabot dan kemasan dll dan fikirkan jika premium yang dikenakan adalah berbaloi dan menepati kemampuan anda.

Lebih baik lagi jika anda boleh dapatkan khidmat nasihat atau tips dari agent atau valuer yang arif mengenai hartanah di kawasan tersebut.

Spesifikasi Rumah

Untuk projek rumah baru, kebiasaannya ada brochure yang disediakan. Kaji spesifikasi rumah atau unit yang dipilih seperti kemasan lantai (sama ada timber flooring, tile dll.) dan kenalpasti unit mana yang memberikan lebih ‘value for money’.

Untuk pelan lantai dan susunatur bilik pula, setiap pembeli mempunyai citarasa tersendiri. Sebaiknya pilihlah ruang tamu yang memberikan sudut pandang yang jauh dari pintu masuk rumah. Kebiasaannya unit ini menggabungkan ruang tamu dengan ruang makan untuk memberikan gambaran rumah yang lebih luas.

Lawatan tapak

Setelah mengenalpasti rumah yang ingin dibeli, luangkan masa untuk memeriksa keadaan rumah (atau tapak pembinaan bagi rumah yang sedang dibina) serta kawasan kejiranan dan persekitaran. Buat kajian mengenai tempoh perjalanan ke tempat-tempat penting dan cuba kenalpasti ‘gut feeling’ yang dirasakan ketika berada di dalam kawasan tersebut. Buat lawatan tapak lebih dari sekali pada waktu yang berbeza.

 

Keenam: Cari rumah yang memiliki ciri-ciri hartanah pelaburan

Nasihat yang paling berguna yang diberikan kepada saya adalah cari rumah yang dapat memberikan pulangan pelaburan yang baik, sama ada dari segi peningkatan harga rumah mahupun potensi kadar sewaan yang tinggi. Ini kerana anda mungkin berpindah dan tidak lagi duduk di rumah yang anda beli. Jadi anda boleh sewakan kepada orang lain untuk menjana punca pendapatan sampingan. Untuk jangkamasa panjang pula, harga rumah anda mungkin meningkat tinggi dan boleh dijual atau refinance untuk kedudukan kewangan yang lebih selesa.

Apakah ciri-ciri hartanah pelaburan? Saya ringkaskan sebagai berikut:

LOKASI YANG STRATEGIK

Cari hartanah yang berdekatan dengan LRT atau stesen Komuter (boleh berjalan kaki ~500 meter) dan dekat dengan kemudahan sedia ada seperti sekolah, taman tasik dll (kira-kira 10 minit perjalanan) dan juga berhampiran dengan pusat beli belah/pejabat/industri.

AKSESIBILITI YANG MUDAH

Pilih rumah yang berada di dalam kawasan dengan jalinan jalanraya atau lebuhraya yang baik. Jangan pilih rumah yang terletak jauh ke dalam dan sukar dihubungi.

KADAR SEWAAN YANG TINGGI

Buat kajian dengan menyemak di mudah.my atau iproperty.com dan cuba kenalpasti kadar sewa semasa rumah-rumah yang sama jenis (teres, apartment, townhouse dll)  yang berada di lokasi yang sama dengan kawasan rumah yang dipilih. Kemudian, buat simple matematik untuk mengenalpasti sama ada rumah yang dipilih akan memberikan yield yang positif atau negatif seperti contoh pengiraan di bawah:

Harga rumah = RM300,000

Bayaran pinjaman kepada bank = RM1,500 sebulan = RM18,000 setahun

Kos tahunan berkaitan dengan pemilikan rumah (cukai, bil, insuran, maintenance, repair dll.) = 2% harga rumah = RM6,000 setahun

Jumlah expenses = RM24,000 setahun

Potensi kadar sewaan = RM2,500 sebulan
Ambilkira kemungkinan tidak dapat penyewa selama 2 bulan setahun
Potensi kadar sewaan = RM2,500 x 10 bulan = RM25,000 setahun

Jumlah income = RM25,000 setahun

Net Profit = Income – Expenses = RM25,000 – RM24,000 = RM1,000

Annual Yield = Net Profit/Harga Rumah x 100% = RM1,000/RM300,000 x 100%

Annual Yield = 0.33%

Berdasarkan pengiraan di atas, rumah yang dipilih memberikan yield yang positif. Keputusan = Beli. Namun jika yield yang diunjurkan adalah negatif, ia masih boleh dipertimbangkan berdasarkan cash-on-cash basis bergantung kepada komitmen bulanan anda.

Memang susah nak jumpa spesis rumah yang boleh beri positive yield pada hari ini. Ini menunjukkan harga rumah meningkat lebih tinggi dari kadar yang boleh dibayar penyewa. Ini adalah kerana gaji tidak naik selari dengan peningkatan harga rumah dan lain-lain kos sara hidup.

 

PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR AKAN DATANG
Buat kajian mengenai pembangunan infrastruktur yang sedang dalam perancangan seperti jajaran LRT/MRT yang baru, lebuhraya baru, pelebaran jalan, terminal dll.

Beberapa contoh projek infrastruktur dalam perancangan:

Light Rapid Transit 3 (LRT3)
Mass Rapid Transit 2 (MRT2)
Damansara–Shah Alam Elevated Expressway (DASH)
East Klang Valley Expressway (EKVE)
West Coast Expressway (WCE)

 

PENINGKATAN POPULASI/MIGRASI AKIBAT PROJEK BERIMPAK TINGGI
Adakah kawasan tersebut akan pesat membangun? Adakah terdapat pemaju utama yang akan membangunkan kawasan tersebut? Adakah Kerajaan merancang untuk membuat hospital, airport, universiti dll? Apakah Kerajaan memiliki visi untuk mentransformasikan kawasan tersebut dengan projek mega?

Beberapa contoh projek berimpak tinggi:

High Speed Rail Kuala Lumpur – Singapura (HSR)
RAPID Pengerang
Malaysian Vision Valley (MVV)
East Coast Economic Region (ECER)

high sped railway kuala lumpur singapore

 

KONSEP PEMBANGUNAN, PENYENGGARAAN DAN KESELAMATAN YANG BAIK

Jika anda berkemampuan, pilihlah rumah yang berada di dalam taman perumahan yang berkualiti. Adakah ia menawarkan konsep yang menarik dengan kemudahan yang selesa? Adakah kemudahan-kemudahan ini diselenggara dengan baik? Bagaimana pula dengan kawalan keselamatan seperti gated & guarded?

Rumah yang berada di dalam kawasan yang berkualiti dengan ciri-ciri di atas menunjukkan peningkatan nilai yang lebih tinggi berbanding hartanah lain. Namun ia selalunya ditawarkan dengan harga yang lebih tinggi.

 

Ada tips-tips lain? Kongsikan di ruangan komentar di bawah.

 

To be continued: Langkah-Langkah & Persediaan Memasuki Rumah Pertama

Blog ini adalah sebuah blog peribadi, dilindungi oleh Creative Commons © 2015 |