5 Risiko Yang Perlu Dipertimbangkan Sebelum Membeli Rumah Banglo Alfafa 2016

, , , , , Komen




Ini adalah versi ringkas. Untuk maklumat lanjut mengenai latar belakang dan isu projek Rumah Banglo Alfafa, boleh baca artikel saya pada tahun 2013.

3 tahun sejak artikel tersebut ditulis bermakna sudah hampir 3 tahun pembeli batch pertama (First Half 2011) menunggu rumah mereka siap dibina dan diberikan kunci iaitu menjelang bulan Mac-Julai tahun ini sepertimana yang dimeterai dalam perjanjian. Pada tahun tersebut rumah Alfafa seluas 1,750 kp dijual pada harga bermula RM89,000. 

Sebelum itu, kita imbas kembali terma pembelian:
Bayar RM500 untuk borang tempahan (non-refundable);
Bayar RM99,000 dan tandatangani perjanjian;
Elaun sebanyak RM500 sebulan akan diberikan kepada pembeli selama 36 bulan;
Geran individu (gunatanah kediaman) atas nama pembeli akan diberikan selepas mendapat kelulusan (dianggarkan setahun setengah ke dua tahun setengah selepas tarikh perjanjian)
Rumah akan diserahkan bulan ke-37 selepas tarikh perjanjian.
Berdasarkan jadual pembeli mendapat rumah yang diedarkan oleh salah seorang agent, seramai 19 orang pembeli akan mendapat rumah yang ditempah di sekitar kawasan Gombak, Jenderam dan Jerantut menjelang Jun 2016. Pembeli-pembeli ini sepatutnya sudah menerima geran individu jika berdasarkan terma di atas. Kerja-kerja pembinaan pula seharusnya sudah bermula dan progress pembinaan sepatutnya sudah boleh dilihat. Baki seramai 147 orang pula akan mendapat kunci menjelang akhir tahun 2016. 

Jadi untuk mereka yang ingin memastikan sendiri kesahihan Rumah Banglo Alfafa ini bolehlah memohon testimoni daripada pembeli batch pertama di atas sama ada adakah mereka sudah mendapat geran individu ataupun tidak? Juga mohon daripada mereka dan agent-agent Alfafa untuk share gambar progress pembinaan rumah-rumah ini di lokasi-lokasi yang telah ditempah pembeli. Pastikan bukan gambar rumah contoh yang telah lama siap!

Untuk yang masih belum berpuas hati, saya nasihatkan supaya fikir betul-betul sebelum membuat pembayaran. Ada sekurang-kurangnya 5 risiko yang menjadikan pembelian Rumah Banglo Alfafa ini sebagai satu projek yang BERISIKO TINGGI. Bagi yang telah menempah pula, anda masih mempunyai jalan keluar jika mahu berbuat demikian. Teliti perjanjian yang telah ditandatangani dan dapatkan khidmat peguam.

Jika anda mempunyai ahli keluarga dan kawan-kawan yang sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah Alfafa, tolong share artikel ini dengan mereka dan terangkan tentang risiko-risiko yang mereka mungkin hadapi. 


5 RISIKO YANG PERLU DIPERTIMBANGKAN SEBELUM MEMBELI RUMAH ALFAFA


Risiko Pertama: Pembeli Tidak Dilindungi Akta


Risiko yang paling utama adalah pembeli tidak dilindungi oleh undang-undang pembangunan hartanah. Projek Rumah Banglo Alfafa  tidak mengikut Housing Development (Control & Licensing) Act ("Akta 118") yang mewajibkan mana-mana pemaju yang ingin menjual dan membina lebih daripada 4 buah rumah untuk mendapatkan lesen pemajuan dan permit pengiklanan dan penjualan yang sah (APDL).

Akta ini digazetkan adalah bertujuan untuk melindungi pembeli-pembeli rumah seperti hak untuk mendapat maklumat yang tepat, pewujudan akaun HDA untuk melindungi duit pembeli dan terdapatnya Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah jika projek menghadapi masalah seperti denda kelewatan siap. Pembeli yang menempah rumah Alfafa tidak dilindungi di bawah akta ini. 

Pada masa ini, Alfafa hanya merupakan sebuah kontraktor mekanikal yang masih belum memiliki lesen pemaju sedangkan mereka telah mengiklankan penjualan rumah banglo Alfafa di seluruh Malaysia tanpa memiliki permit pengiklanan yang sah. 

Pembeli Rumah Alfafa hanya tertakluk kepada perjanjian 'salam' yang ditandangani dengan individu di dalam Alfafa (bukan syarikat). Sejauh manakah perjanjian ini bersifat 'fair' atau adil kepada pembeli? Adakah pembeli sudah melantik peguam mereka sendiri untuk memeriksa perjanjian ini?

Risiko Kedua: Bayaran 100% Upfront Tidak Mengikut Progress Siap


Bagi Rumah Banglo Alfafa, pembeli membayar secara lump-sum 100% harga rumah di peringkat awal lagi semasa menandatangani perjanjian. Sedangkan di bawah Akta 118, terdapatnya Jadual G di mana pembiaya seperti bank membayar pemaju mengikut tahap siap. Sebagai contoh, 10% semasa menandatangani perjanjian, 10% semasa siap kerja tanah, 15% semasa pembinaan struktur konkrit dll. Jadual tersebut boleh dilihat di sini.

Ada pelbagai sebab kenapa pembayaran dibuat secara berperingkat iaitu untuk mengurangkan risiko kerugian jika pemaju tidak dapat menyiapkan projek. Jika projek terhenti semasa kerja tanah baru disiapkan, maka pembeli hanya membayar 20% sahaja. Tetapi bagi Rumah Alfafa, pembeli sudah membayar 100%.

Dalam konteks Alfafa adalah lebih membimbangkan kerana pembeli telah membuat bayaran 100% sebelum tapak tanah dikenalpasti dan sebelum mendapat kelulusan-kelulusan yang berkaitan daripada Pihak Berkuasa Tempatan seperti planning approval dan building plan approval. Terdapat juga risiko di mana syarat kegunaan tanah tidak dapat diluluskan di atas sebab-sebab yang tertentu. Jika kelulusan-kelulusan ini tidak diperolehi, rumah yang dibina tidak boleh diberikan CF atau CCC. 

Adalah penting untuk pembeli Rumah Alfafa segera mendapatkan geran individu untuk tanah lot yang ditempah sebagai sekuriti untuk melindungi pelaburan dari risiko pembinaan rumah terbengkalai dan sekiranya duit tidak dapat dipulangkan di atas sebab-sebab yang tidak dapat dielakkan seperti muflis.

Proses Pembangunan Projek Perumahan Konvensional
Proses Pembangunan Projek Perumahan Alfafa


Risiko Ketiga: Bisnes Model Yang Tidak Kukuh


Bisnes model yang digunakan untuk pembangunan Rumah Alfafa tidak mengikut bisnes model pemajuan hartanah yang konvensional. Di dalam industri pembangunan hartanah, modal yang besar diperlukan di peringkat awal terutamanya yang melibatkan kos pembelian tanah dan kos kerja tanah dan infra. Modal yang besar ini diperolehi melalui aset sedia ada syarikat dan juga pinjaman komersial.

Namun bagi projek Rumah Banglo Alfafa, modal yang diperlukan bagi menampung kos pembangunan adalah diperolehi melalui keuntungan yang dijana daripada urusan jual beli 'lot banglo' seperti yang diringkaskan di dalam gambarajah berikut (berdasarkan taklimat yang diberikan pihak pengurusan Alfafa):

bisnes model alfafa

Risiko kepada model bisnes yang sebegini adalah modal pusingan yang diperlukan untuk memastikan rumah-rumah pembeli siap dibina dalam masa 3 tahun jika lot-lot banglo ini tidak dapat dijual pada harga minima berdasarkan sebab-sebab yang berikut:

Untuk setiap pembeli banglo Alfafa di lokasi yang ditempah, Alfafa harus mencari 3-6 lagi pembeli lain untuk lot-lot banglo yang telah dipecahkan bagi menjana keuntungan yang diperlukan untuk membina rumah yang ditempah pembeli pertama (bergantung kepada harga jualan pasaran lot banglo di lokasi masing-masing); 
Jika anda meneliti taklimat tersebut, contoh tanah pertanian yang hendak dipecahkan adalah di Alor Gajah atau Raub, tetapi contoh lot banglo yang hendak dijual adalah di Gombak dengan harga yang tinggi. Perbandingan ini adalah tidak ‘apple to apple’. Sepatutnya, ambil harga pasaran lot banglo di Alor Gajah dan Raub yang lebih rendah nilainya berbanding di Gombak. 
Kos 1 ekar tanah pertanian (dan juga lain-lain kos pembangunan yang berkaitan) di tempat yang berlainan adalah sangat berbeza tetapi harga rumah yang ditawarkan adalah sama di seluruh Malaysia. Ini menyebabkan mismatch dalam pusingan modal yang diperlukan untuk menampung kos pembangunan setiap rumah Alfafa. Dalam industri pembangunan hartanah, kos menyediakan rumah adalah sangat bergantung kepada lokasi kerana melibatkan pihak berkuasa tempatan yang berlainan. 
Lot-lot banglo di kawasan luar bandar adalah kurang menarik berbanding lot-lot banglo di lokasi panas seperti di Gombak. Jika lebih ramai pembeli membuat tempahan di lokasi panas ini berbanding lokasi di luar bandar, sudah tentu pihak Alfafa akan menghadapi kesukaran untuk membuat pusingan modal. 
Keuntungan 'kasar' yang dianggarkan perlu mengambilkira kos-kos lain yang berkaitan dengan pembangunan perumahan seperti premium tukar kegunaan tanah, geran individu, planning fee, kerja-kerja tanah, penyediaan jalan, saliran, utiliti dll. Tambahan pula, kos pembinaan pada masa akan datang juga akan meningkat. 
Adakah keuntungan yang diperoleh daripada penjualan lot-lot banglo ini dapat menampung kos membeli lot tanah dan membina rumah yang telah ditempah oleh pembeli? Apakah jaminan pihak Alfafa akan berjaya dalam perniagaan jual/beli lot banglo yang dilakukan? Ini adalah risiko yang perlu ditanggung oleh pembeli.

Berdasarkan pertanyaan kepada kontraktor berpengalaman, kos membina sebuah rumah banglo di kawasan kampung adalah sekitar RM90 ke RM120 sekaki persegi. Bermakna untuk Rumah Alfafa yang berkeluasan kira-kira 1,750 kp (Banglo 9), kos pembinaan tidak termasuk kos tanah adalah sekurang-kurangnya RM157,500 dan mengambil masa 6-9 bulan untuk disiapkan. Kos ini sudah melebihi harga yang ditawarkan.


Risiko Keempat: Risiko Pinjaman Peribadi Berbanding Pinjaman Perumahan


Pinjaman yang boleh dilakukan dengan pihak bank untuk tujuan pembelian Rumah Banglo Alfafa adalah terhad kepada pinjaman peribadi dengan kadar yang lebih tinggi. Ini adalah kerana Rumah Banglo Alfafa tidak dibangunkan oleh pemaju yang berdaftar. 

Pinjaman peribadi adalah sangat berisiko dan membebankan peminjam jika tidak dirancang dengan berhati-hati. Sebagai contoh, jika anda membuat pinjaman peribadi sebanyak RM100,000 dengan Maybank, anda perlu melangsaikannya dalam tempoh maksima 6 tahun dengan kadar bunga sebanyak 6.5% (berbanding 4.4% untuk pinjaman perumahan). Mengikut jadual ini, anda perlu membayar sebanyak RM1,930 setiap bulan selama 72 bulan.

Anda boleh menyemak kadar kompetitif bank yang terkini di https://www.imoney.my/ms/pinjaman-peribadi.

Dalam keadaan ekonomi yang tidak pasti hari ini, saya nasihatkan agar pembeli berhati-hati apabila ingin membuat komitmen yang paling besar dalam hidup iaitu pembelian rumah.

Risiko Kelima: Latar Belakang Pemaju Yang Tidak Memberansangkan


Sebelum membeli mana-mana rumah, adalah penting untuk pembeli memeriksa terlebih dahulu track record pemaju. Ada banyak pemaju yang telah disenarai hitam kan dan banyak projek yang terbengkalai akibat kedudukan kewangan pemaju yang lemah. Senarai pemaju bermasalah ini boleh dilihat di sini.

Bagi Rumah Banglo Alfafa, belum ada testimoni daripada pembeli kerana belum ada rumah Alfafa yang berjaya disiapkan buat masa ini. Alfafa memang pernah terlibat di dalam beberapa projek lot persendirian dan perumahan berskala kecil yang tertumpu di Selangor tetapi untuk projek pembangunan Rumah Alfafa pada skala yang besar di seluruh negara sudah tentunya memerlukan kedudukan kewangan yang kukuh dan pengalaman yang luas dalam industri pembangunan hartanah.

KESIMPULAN


Saya harap bakal pembeli membuat kajian terperinci dan mendapatkan pandangan mereka yang berpengalaman dalam industri pembangunan hartanah dan undang-undang yang berkenaan.

Nasihat saya, dalam apa jua bentuk pelaburan dan pembelian yang melibatkan sejumlah wang yang besar, jangan mudah terpedaya dengan sentimen agama atau bangsa yang digunakan. Lihat fakta dan nombor dan berhati-hati jika tawaran yang diberikan tersebut seperti 'tidak masuk akal' dan 'too good to be true'.

Pastikan ianya mengikut lunas undang-undang dan menepati syariah. Niat menyokong Islam atau Melayu tidak menjadikan sesuatu perniagaan itu sah dan halal.


Video taklimat Perumahan Banglo Alfafa:



Video soal-jawab bersama Pengurusan Alfafa:
https://www.facebook.com/theorangephotography/videos/vb.134572526581016/995100773861516/


Bacaan Lain:

ARTIKEL TERKINI

Blog ini adalah sebuah blog peribadi, dilindungi oleh Creative Commons © 2015 |