Perumahan Alfafa - 6 Perkara Yang Perlu Anda Fikirkan Terlebih Dahulu Sebelum Membeli Rumah Alfafa

Artikel terkini mengenai Alfafa:

 

PERUMAHAN ALFAFA - TEMUBUAL TERKINI DENGAN USTAZ NORSHAM 2017

 

5 RISIKO YANG PERLU DIPERTIMBANGKAN SEBELUM MEMBELI RUMAH BANGLO ALFAFA 2016

 

Saya pasti ramai yang sudah mendengar tentang projek ini daripada iklan-iklan yang terpapar di dalam suratkhabar dan juga di radio. Ejen-ejen yang dilantik pula terdiri daripada promoter, artis sebagai duta produk dan pembeli sendiri yang berkeinginan untuk menjana pendapatan sampingan. Namun, ada beberapa perkara yang perlu kita teliti terlebih dahulu sebelum membuat keputusan untuk melabur sejumlah besar wang. Tawaran mereka sudah tentu dilihat menggiurkan tatkala harga rumah yang tinggi di luar kemampuan kebanyakan orang.

KEMASKINI (8/7/2015)

Saya telah dimaklumkan bahawa pihak Alfafa telah memberikan maklumbalas terhadap persoalan-persoalan yang ditimbulkan di sini. Berdasarkan maklumbalas yang diberikan, saya akan mengemaskini artikel ini dan memberikan penjelasan lanjut mengapa projek ini masih dianggap berisiko tinggi. Anda boleh rujuk kemaskini bertarikh 8/7/2015.

PENGENALAN & LATAR BELAKANG SYARIKAT

Projek perumahan banglo Alfafa adalah sebuah projek perumahan oleh Alfafa Development & Construction (1033976-P), sebuah anak syarikat Alfafa Group yang ditubuhkan pada bulan Februari 2013. Ia dimiliki oleh Norsham bin Abd. Aziz dan Habibah binti Darus. Syarikat ini merupakan kontraktor (bukan pemaju) bumiputera. Pengalaman yang dimiliki oleh kontraktor ini adalah terhad kepada pembinaan rumah kediaman banglo atas lot persendirian dan teres kos sederhana. Sila lihat senarai projek terdahulu di sini. Kumpulan Alfafa juga terlibat dalam pelbagai bidang perniagaan yang lain seperti canopy & catering, frozen food, kelas pengajian Al-Quran dan lain-lain.

Oleh kerana rumah Alfafa dibina oleh syarikat kontraktor bukan pemaju perumahan, ada beberapa perbezaan yang ketara di antara pemaju dan kontraktor, yang paling ketara ialah ketiadaan lesen yang dikeluarkan oleh Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan Malaysia (KPKT).

Untuk makluman pembaca, sebarang pemajuan perumahan di Semenanjung Malaysia perlulah mendapatkan lesen daripada KPKT yang tertakluk kepada Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan ) 1966 dan peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Ini bagi memastikan sebarang pemajuan perumahan dijalankan secara sihat dan teratur, terancang serta untuk menjaga kepentingan pembeli-pembeli rumah. Di bawah akta ini pemajuan perumahan yang membina DAN menjual lebih daripada empat unit rumah diwajibkan mempunyai lesen pemaju perumahan serta permit iklan dan jualan. Adalah penting untuk dipastikan terlebih dahulu status kelulusan projek dan status pemaju. Ketiadaan lesen boleh menyebabkan pemaju disenarai-hitamkan. Sila lihat laman web rasmi KPKT untuk maklumat lanjut dan panduan-panduan lain yang berkaitan. Untuk panduan memilih kontraktor pula boleh lihat di sini.

 

Nota: Menurut profil di laman web, mereka mendakwa merupakan sebuah syarikat multi-nasional bumiputera dan menafsirkan multi-nasional sebagai syarikat milikan 100% bumiputra yang menjalankan perbagai aktiviti perniagaan yang bagi saya tidak tepat. Mungkin terkeliru dengan istilah multi-purpose. Multi-National Corporation ataupun MNC adalah ditakrifkan syarikat-syarikat gergasi yang bertapak di serata dunia. Maka sebuah MNC Bumiputera mestilah mempunyai kredibiliti yang sama seperti Petronas dll.

TAWARAN & TERMA

Model Rumah

Pada masa ini, Alfafa menawarkan sebuah rumah banglo sesebuah setingkat dengan keluasan terbina 1,750 kaki persegi (kp) di atas tanah berkeluasan di antara 4,000 ke 5,400 kp pada harga RM99,000 yang akan diserahkan selepas 36 bulan dari tarikh perjanjian. Dalam tempoh itu, pihak Alfafa akan memberikan elaun RM500 sebulan kepada pembeli. Lokasi pula bergantung kepada tanah yang dimiliki Alfafa di seluruh Malaysia dan tanah-tanah lot yang berada di pasaran.

Pelan Lantai & Spesifikasi

Info yang dikongsikan di laman web rasmi pula adalah terhad. Pembeli disarankan untuk hadir ke seminar anjuran syarikat atau ke pejabat untuk maklumat lebih lanjut.

Bagi yang mempunyai tanah sendiri dan menepati strategi pelaburan Alfafa, pihak Alfafa menawarkan untuk joint venture (JV) bersama tuan tanah. Tuan tanah pula akan diberikan rumah yang lebih besar (5 bilik tidur).

 

PROSES PEMBELIAN DAN PEMAJUAN

Proses pembelian rumah Alfafa tidak mengikut proses konvensional. Sebagai contoh, tidak ada pinjaman perumahan dan perjanjian jual beli (SPA).

1. Bayar RM500 untuk borang tempahan (non-refundable)
2. Bayar RM99,000 dan tandatangani perjanjian salam (tempahan). Sila lihat takrifan di sini
3. Elaun sebanyak RM500 sebulan akan diberikan kepada pembeli selama 36 bulan (berjumlah RM18,000)
4. Geran individu (kediaman) atas nama pembeli akan diberikan selepas mendapat kelulusan (dianggarkan setahun setengah ke dua tahun setengah selepas tarikh perjanjian) 
5. Rumah akan diserahkan bulan ke-37 selepas tarikh perjanjian.

Proses penjualan rumah banglo Alfafa berbeza dengan proses jual beli rumah biasa di mana pemaju seharusnya mendapatkan kelulusan-kelulusan pihak berkuasa tempatan seperti Kebenaran Merancang, Pelan Bangunan, dan lesen pemajuan serta permit pengiklanan dan penjualan (APDL) sebelum mengambil tempahan daripada pembeli.

Proses Pembangunan Projek Perumahan Konvensional

Proses Pembangunan Projek Perumahan Alfafa

Proses pembelian sebegini adalah sangat berisiko di mana pembeli telah memberikan komitmen 100% dalam bentuk tunai di peringkat awal lagi sebelum projek tersebut mendapat kelulusan-kelulusan yang diperlukan seperti pertukaran kegunaan tanah, pecahan lot, kebenaran merancang dan lain-lain. Sedangkan pihak bank pun tidak berani mengambil risiko sebegini kerana pihak bank akan membayar pemaju secara progress payment mengikut tahap siap (completion stage). Dalam pembelian rumah, payment terms ditetapkan dalam akta adalah seperti berikut:

 

Pembayaran secara mengikut progres siap ini adalah untuk melindungi  pembeli dan pihak bank. Jika projek terbengkalai di tengah jalan dan pemaju tidak dapat memulangkan duit pembeli, risiko kerugian dikurangkan kerana pembayaran tidak dibuat secara 100%.

 

Jika difikirkan secara logik, untuk pembinaan di atas tanah yang telah sedia dimiliki oleh Alfafa, tidak perlu tunggu selama 3 tahun untuk dibangunkan apabila duit tempahan telah diperolehi 100%. Jika sudah ada penempah untuk tanah lot yang sedia dimiliki oleh Alfafa, sepatutnya tempoh menunggu tidak lama dan kerja-kerja pembinaan boleh terus dimulakan.

 

PERJANJIAN JUAL BELI  

Sebelum menandatangani perjanjian salam yang disediakan, pastikan anda mendapatkan peguam untuk memastikan perjanjian yang ditandatangani adalah adil dan melindungi hak anda sebagai pembeli yang meliputi perkara-perkara berikut:

1. Pastikan pihak pemaju menyiapkan rumah dalam tempoh yang dijanjikan dan memperuntukkan denda atau penalti ke atas pemaju sekiranya lewat siap;

2. Pastikan spesifikasi rumah (bahan/material) yang disediakan/digunakan untuk membina rumah adalah seperti yang dijanjikan;
3. Pastikan pihak pemaju menyiapkan kerja-kerja infra seperti jalan masuk ke rumah anda, bekalan air dan elektrik, saliran dll;
4. Pastikan geran individu dengan kegunaan bangunan kediaman yang diperoleh atas nama anda dan tiada sebarang sekatan kepentingan;
5. Dan lain-lain nasihat peguam anda.

Berbeza dengan perjanjian jual beli rumah (sales & purchase agreement) yang tertakluk kepada peraturan-peraturan di bawah Akta 118, perjanjian salam yang diketengahkan oleh Alfafa mempunyai unsur-unsur yang tidak jelas. Sebagai contoh, di dalam satu salinan perjanjian yang dikongsikan oleh saudara KEY, tidak dijelaskan secara terperinci lokasi tapak. Juga tidak diberikan adalah denda lewat siap sekiranya Alfafa gagal menyiapkan rumah yang ditempah mengikut tempoh yang telah dipersetujui. Bayaran yang ada cuma bayaran kembali duit penempah.

 

LOKASI & AKSESIBILITI

Lokasi rumah adalah mengikut tempahan pembeli, tertakluk kepada tanah yang sedia dimiliki oleh Alfafa dan bergantung kepada tanah lot yang ada di pasaran yang boleh dibeli oleh Alfafa. Perkembangan terkini menunjukkan pihak Alfafa sedang aktif mencari tanah-tanah pertanian untuk dibeli di seluruh negara termasuk tanah lelong untuk dijadikan pelaburan. Lot-lot tanah ini kemudiannya akan dipecahkan dan ditukarkan jenis kegunaan kepada jenis kediaman (lot banglo). Lot-lot banglo ini pula akan dijual pada harga pasaran di mana hasil keuntungan akan digunakan untuk membeli tanah dan membina rumah yang ditempah oleh pembeli. Model bisnes Alfafa ini ada dihuraikan dengan lebih lanjut di bawah.

Sila lihat di sini untuk lot-lot yang telah dikenalpasti untuk pilihan pembeli. Kebanyakan lokasi sedia ada terhad kepada kawasan luar bandar. Tiada lokasi yang ditawarkan di Kuala Lumpur, Putrajaya, JB dan Penang kerana kos tanah yang tinggi dan sebarang pemajuan akan menjadi tidak ‘viable’.

 

Aksesibiliti pula bergantung kepada jaringan jalanraya sedia ada di lokasi tanah yang ditempah dan kawasan sekitarnya. Jika tanah yang ditempah terletak di lapisan dalam, maka perlu dipastikan ada jalan masuk dari jalan utama yang diturap serta mendapat hak laluan (right of way) jika melalui tanah milik orang lain.

 

Perancangan Dan Kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan

Tanah-tanah yang ditawarkan tertakluk kepada syarat perancangan dan kelulusan pihak berkuasa tempatan mengikut negeri dan majlis daerah yang berkenaan. Menurut Alfafa, mereka akan memberikan geran individu kepada pembeli. Lot tanah yang ingin dipecahkan pula bergantung kepada garispanduan kepadatan dan syarat-syarat lain seperti penyediaan rezab jalan, utiliti, kemudahan dll.

Di bawah adalah contoh lot tanah yang dibeli oleh Alfafa:

Demikian adalah maklumat serba ringkas mengenai projek ini. Untuk info lebih lanjut mengenai konsep rumah, spesifikasi dan lain-lain bolehlah lihat di laman web rasmi dan facebook page Alfafa. Berikut adalah perkara berbangkit yang perlu difikirkan terlebih dahulu oleh mereka yang berminat.

6 Perkara Yang Perlu Anda Fikirkan Terlebih Dahulu Sebelum Membeli Rumah Alfafa

Jika dilihat sekali imbas, tawaran harga dan idea yang diketengahkan oleh pihak Alfafa sememangnya menarik dan menguntungkan. Namun ada beberapa perkara yang perlu diteliti terlebih dahulu sebelum pembeli membuat tempahan:

 

1. Pinjaman Peribadi VS Pinjaman Perumahan

Untuk menempah rumah Alfafa, anda perlu membayar 100% tunai secara upfront. Jika anda mempunyai wang tunai yang banyak di dalam bank, bolehlah terus membeli rumah ini. Tetapi jika anda perlu membuat pinjaman, maka pinjaman yang boleh dilakukan adalah terhad kepada pinjaman peribadi (personal loan) sahaja, bukan pinjaman perumahan dan kerajaan. Pinjaman peribadi adalah sangat berisiko dan membebankan peminjam jika tidak dirancang dengan berhati-hati. Sebagai contoh, jika anda membuat pinjaman peribadi sebanyak RM100,000 dengan Maybank, anda perlu melangsaikannya dalam tempoh maksima 6 tahun dengan kadar bunga sebanyak 6.5% (berbanding 4.4% untuk pinjaman perumahan). Mengikut jadual ini, anda perlu membayar sebanyak RM1,930 setiap bulan selama 72 bulan. Jumlah akhir adalah RM138,960.

 

KEMASKINI (8/7/2015)

 

Pihak Alfafa mengakui pinjaman peribadi adalah lebih membebankan berbanding pinjaman perumahan atau pinjaman kerajaan. Atas dasar ini pihak Alfafa memberikan elaun bulanan bertujuan untuk mengurangkan beban kewangan pembeli. Walau bagaimanapun, sudi saya menekankan supaya pembeli membuat perancangan aliran kewangan yang teliti sebelum memberikan komitmen yang tinggi ini.

 

Pihak Alfafa juga menyarankan supaya pembeli membuat perbandingan kadar oleh bank-bank lain. Saya cuma berikan satu contoh di atas. Anda boleh menyemak kadar kompetitif bank di https://www.imoney.my/ms/pinjaman-peribadi.

 

2. Jaminan Pulangan

Tidak ada jaminan selain daripada perjanjian salam yang ditandatangani yang memberikan jaminan kewangan terhadap sejumlah besar duit yang telah diberikan. Adakah perjanjian salam ini sah di sisi undang-undang dan dapat membela pengguna? Bagaimana jika projek terbengkalai atau syarikat diisytihar muflis? Adakah duit pembeli akan dipulangkan dan Alfafa dikenakan penalti kerana lewat siap?

Berdasarkan Akta 118, pemaju yang berlesen dikehendaki memasukkan duit pembeli rumah  yang telah dikutip ke dalam satu akaun khusus iaitu Akaun HDA (Housing Development Account).

"A licenced housing developer shall deposit forthwith into the Housing Development Account all monies whatsoever, whether in respect of instalments of purchase price or otherwise, paid by a purchaser in relation to his purchase of a housing accommodation in a housing development."

Manakala dalam projek Alfafa, tidak diketahui ke mana duit pembeli telah disimpan. Adakah duit pembeli ini digunakan untuk menampung kos pembinaan ataupun telah dipusingkan ke instrumen pelaburan lain tanpa pengetahuan pembeli? Bagaimana jika pelaburan yang dilakukan oleh pihak Alfafa tidak berjaya dan pusingan modal tidak mencukupi?

Maka adalah penting untuk fikirkan dengan masak-masa risiko yang diambil jika anda membayar 100% secara lump-sum.

 

KEMASKINI (8/7/2015)

 

Pihak Alfafa menegaskan bahawa mereka memberi jaminan pulangan melalui perjanjian Salam yang ditandatangani di mana duit pembeli akan dikembalikan jika pihak Alfafa gagal menyiapkan rumah dalam jangka masa yang dijanjikan (selepas tambahan masa 3 bulan) dengan syarat geran individu yang telah diperolehi oleh pembeli dipindahmilik kepada Alfafa terlebih dahulu. Untuk memastikan hak anda dilindungi, adalah wajar untuk anda mendapatkan khidmat peguam sendiri apabila merangka perjanjian tersebut. Risiko terbesar adalah jika projek terbengkalai sedangkan pembeli sudah membayar 100%.

 

Kebanyakan projek yang terbengkalai adalah disebabkan kemampuan kewangan pemaju dan latar belakang mereka yang tidak memberansangkan. Sebab itu adalah penting untuk kita memastikan kedua-dua faktor ini adalah kukuh seperti yang cuba dibentangkan di dalam artikel ini.

 

Namun bagi projek terbengkalai yang dibangunkan oleh pemaju berlesen, terdapat inisiatif oleh pihak kerajaan untuk menghidupkan kembali projek-projek sakit ini dan terdapat juga tribunal tuntutan pembeli rumah di bawah Akta 118. Ini berbeza dengan pembeli projek perumahan Alfafa yang pada masa ini tidak dilindungi oleh mana-mana akta. Oleh sebab itu adalah penting untuk pihak Alfafa segera mendapatkan lesen pemaju.

 

3. Lokasi Tanah Yang Terhad, Perancangan & Infra

Lokasi adalah sangat penting dan menjadi antara faktor utama dalam penilaian hartanah. Penempah akan menyatakan lokasi yang diingini dan pihak Alfafa akan cuba mencari dan membeli tanah di kawasan yang dinyatakan, jika ada. Oleh kerana tanah yang dimiliki oleh Alfafa (landbank) adalah terhad, maka pembeli harus akur dengan lot tanah sedia ada (dan yang bakal dibeli) di mana lokasinya mungkin tidak menepati citarasa pembeli. Sebagai contoh, lokasi mungkin terletak di lapisan dalam jauh dari jalan utama, jauh dari jiran dan orang ramai, jauh dari sekolah dll. Adakah pembeli dimaklumkan mengenai lokasi teperinci rumah yang mereka tempah semasa menandatangani perjanjian?

 

Papan Pembinaan Tidak Rasmi

Perlu dipastikan juga adalah jenis kegunaan tanah adakah telah berjaya mendapat kelulusan daripada pihak yang berkenaan? Sesetengah lokasi sukar mendapat kelulusan kerana perancangan yang telah digazetkan, polisi kerajaan dan keadaan semasa. Pihak Alfafa memang ada menegaskan bahawa geran individu akan diberikan dan tanah telah ditukar jenis namun ini bergantung kepada pihak berkuasa yang berkenaan. Terdapat risiko di mana permohonan untuk menukar jenis kegunaan tanah mungkin tidak dapat diluluskan atas sebab-sebab yang tertentu dan berbeza-beza mengikut negeri. Kelulusan-kelulusan dari Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) di atas adalah penting untuk dipastikan oleh para pembeli supaya sebarang pemajuan tanah yang dicadangkan tidak mendapat sebarang halangan.

 

Pembeli juga harus memastikan pembangunan infra yang dilakukan adalah sempurna dan menepati piawaian garis panduan perancangan. Ini kerana apabila saya melihat projek perumahan terdahulu yang dikenali sebagai Perumahan Alfafa 3084 didapati tidak mengikut piawaian seperti lebar jalan minima.

 

KEMASKINI (8/7/2015)

Pihak Alfafa menegaskan bahawa pihaknya akan memastikan lokasi yang dikenalpasti terletak di dalam zon yang telah dilingkungkan sebagai kediaman dan mempunyai rezab jalan. Sebagai kepastian, anda boleh memeriksa Rancangan Tempatan Daerah yang digazetkan di Bahagian Perancangan pihak berkuasa tempatan yang berkenaan di kawasan yang anda telah tempah. Pastikan juga lokasi yang ditempah adalah berdekatan dengan kawasan perumahan dan penempatan yang sedia ada. Untuk membuat kepastian, aturkan dengan ejen untuk membuat lawatan tapak (site visit) ke lokasi yang dipilih dan buat penilaian.

 

Adalah disarankan untuk anda memastikan sebarang pelan perancangan untuk lokasi yang anda telah tempah telah mendapat kelulusan-kelulusan yang diperlukan dan diberikan Kebenaran Merancang sebelum membuat bayaran 100%.

 

Bagi projek Perumahan Alfafa 3084, saya akui ia bukanlah contoh yang sebanding kerana projek ini dibina di atas geran bersama. Saya membuat perbandingan ini kerana pada masa ini Alfafa belum memiliki sebarang track record yang boleh dijadikan kayu ukur keupayaan mereka untuk membangunkan projek perumahan berskala kecil ke sederhana sebagai pemaju.

 

4. Pengalaman Yang Terhad dan Modal Yang Tidak Kukuh

Pengalaman Alfafa di dalam industri pembangunan hartanah adalah terhad kepada pembinaan rumah kediaman. Antara projek terdahulu ialah perumahan Alfafa di Batu 10, Gombak dan lot-lot persendirian di beberapa lokasi sekitar Selangor. Testimoni pembeli terdahulu juga bercampur-aduk. Ada yang berpuas hati dan ada yang tidak berpuas hati.

 

Anggaran kos pembinaan sebuah rumah banglo alfafa adalah seperti berikut:

 

Kos Pembinaan Rumah (konservatif) RM90 psf x 1,750 sqft = RM157,500

Elaun RM500 setiap bulan selama 36 bulan = RM18,000

Jumlah = RM175,500

Kos ini sudah melebihi harga yang ditawarkan iaitu sebanyak RM99,000. Untuk makluman kos ini belum termasuk lain-lain kos pembangunan seperti kos pembelian tanah, kos infra (kerja tanah, jalan, tiang lampu, saliran dll), caj kelulusan (pecah sempadan, premium tukar kegunaan, geran, contribution dll), fi konsultan (arkitek, komisyen ejen jualan dll), fi guaman dll. Jadi, dari manakah Alfafa menjana modal yang diperlukan untuk menampung kos di atas?

 

KEMASKINI 13 /1/2016

Melalui video soal-jawab di antara pihak Pengurusan Alfafa dan sekumpulan "prospek" yang agak lantang bertanya mengenai projek ini, CEO Alfafa ada menyatakan kos untuk membuat sebuah banglo Alfafa ini adalah kira-kira RM50,000 (iaitu bersamaan RM28 sekaki persegi) dengan menggunakan bahan binaan second-hand. Anda boleh merujuk kepada jurukur bahan yang bertauliah untuk bertanya mengenai kos membuat rumah pada hari ini setelah GST dan kesan inflasi. Saya percaya kos RM28 sekaki persegi adalah satu kos yang tidak masuk akal!

MODEL BISNES ALFAFA

Mengikut penjelasan yang diberikan oleh Alfafa, duit yang diterima oleh pembeli akan digunakan untuk membeli lot-lot tanah pertanian (atau JV dengan pemilik tanah) di kawasan luar bandar yang jauh lebih murah. Lot-lot ini kemudiannya akan dipecahkan (subdivide) dan ditukarkan kegunaan kepada kediaman (lot banglo) sebelum dijual semula pada harga pasaran untuk mendapatkan keuntungan.

 

Katakan Alfafa telah berjaya membeli satu lot tanah pertanian 1 ekar dengan harga RM100,000 (bersamaan RM2.30 sekaki persegi).  Lot ini kemudiannya dipecahkan dan ditukarkan kegunaan kepada kediaman mengikut garispanduan perancangan, sebagai contoh, seekar tanah berkeluasan kasar 43,560 kp mungkin hanya dipecahkan kepada 6 unit per ekar dengan keluasan 4,000 – 5,400 kp seperti yang ditawarkan selepas ditolak rezab jalan, utiliti, kemudahan dll.

 

Lot-lot banglo ini kemudiannya akan dijual pada harga pasaran bergantung kepada lokasi. Contohnya di kawasan Gombak dan Selayang, harga tanah kediaman adalah lebih mahal dan permintaan juga lebih tinggi berbanding tanah di kawasan luar bandar. Satu lot tanah kediaman yang telah dipecahkan (lot banglo) harganya mungkin mencecah RM30 ke RM50 sekaki persegi. 

Keuntungan yang berlipat ganda ini pula akan digunakan untuk menampung kos pembangunan rumah yang telah ditempah oleh pembeli yang memberikan wang modal RM100,000 tadi. Alfafa melalui taklimat yang diberikan ada memberikan contoh pengiraan mudah bagaimana mereka membuat pusingan modal bagi menampung kos pembinaan rumah yang ditempah pembeli. Taklimat tersebut boleh dilihat di sini.

 

Jika anda mengikuti penjelasan yang diberikan tersebut dapatlah diumuskan model bisnes Alfafa sebagai berikut:

Risiko kepada model bisnes yang sebegini adalah modal pusingan yang diperlukan untuk memastikan rumah-rumah pembeli siap dibina dalam masa 3 tahun jika lot-lot banglo ini tidak dapat dijual pada harga minima berdasarkan sebab-sebab yang berikut:

1. Untuk setiap pembeli banglo Alfafa di lokasi yang ditempah, Alfafa harus mencari 3-6 lagi pembeli lain untuk lot-lot banglo yang telah dipecahkan (bergantung kepada harga jualan pasaran lot banglo di lokasi masing-masing);

2. Kos 1 ekar tanah pertanian (dan juga lain-lain kos pembangunan yang berkaitan) di tempat yang berlainan adalah sangat berbeza tetapi harga rumah yang ditawarkan adalah sama di seluruh Malaysia. Jika anda meneliti taklimat tersebut, contoh tanah pertanian yang hendak dipecahkan adalah di Alor Gajah atau Raub, tetapi contoh lot banglo yang hendak dijual adalah di Gombak dengan harga yang tinggi. Perbandingan ini adalah tidak ‘apple to apple’. Sepatutnya, ambil harga pasaran lot banglo di Alor Gajah dan Raub yang lebih rendah nilainya berbanding di Gombak.

3. Ini menyebabkan mismatch dalam pusingan modal yang diperlukan untuk menampung kos pembangunan setiap rumah Alfafa. Dalam industri pembangunan hartanah, kos menyediakan rumah adalah sangat bergantung kepada lokasi. Ini berbeza dengan industri pembuatan (jika ada pun perbezaan kos, ia sangat sedikit).

4. Lot-lot banglo di kawasan luar bandar adalah kurang menarik berbanding lot-lot banglo di lokasi panas. Jika lebih ramai pembeli membuat tempahan di lokasi panas ini berbanding lokasi di luar bandar, sudah tentu pihak Alfafa akan menghadapi kesukaran untuk membuat pusingan modal. 

5. Keuntungan yang dianggarkan di atas perlu mengambilkira kos-kos lain yang berkaitan dengan penjualan lot-lot banglo seperti premium tukar kegunaan tanah, geran individu, planning fee, kerja-kerja tanah, penyediaan jalan, saliran, utiliti dll. Tambahan pula, kos pembinaan pada masa akan datang juga akan meningkat. Adakah keuntungan yang diperoleh daripada jualan lot-lot banglo ini dapat menampung kos membeli lot tanah dan membina rumah yang telah ditempah oleh pembeli? Apakah jaminan pihak Alfafa akan berjaya dalam perniagaan jual/beli lot banglo yang dilakukan? Ini adalah risiko yang perlu ditanggung oleh pembeli.

Kemaskini

 

Senarai pembeli di atas menunjukkan ramai pembeli tertumpu di lokasi-lokasi panas seperti Gombak dan Jenderam lebih ramai daripada jumlah terkumpul di kawasan luar bandar (113 dari 138 pembeli yang menempah di Selangor). Adakah keuntungan hasil jualan lot-lot banglo di lokasi luar bandar akan dapat menampung kos lot tanah dan pembinaan rumah di lokasi yang sudah tentu lebih mahal harganya?

 

KEMASKINI (8/7/2015)

Pihak Alfafa menegaskan bahawa urusniaga pembelian dan penjualan lot-lot banglo mereka akan memberikan pulangan yang mencukupi berdasarkan pengalaman mereka dalam pasaran ini. Untuk menyakinkan anda sebagai pembeli, anda boleh meminta penjelasan lanjut dari pihak Alfafa mengenai kajian kedayamajuan (feasibility study) dan aliran kewangan (project cashflow) bagi projek perumahan Alfafa ini.

 

Pihak Alfafa mengakui bahawa mereka tidak bergantung kepada hanya satu sumber untuk menyediakan modal bagi kos pembinaan rumah yang tinggi melebihi harga yang ditawarkan di mana mereka akan menggunakan capital dari segmen bisnes dan pelaburan lain yang diusahakan mereka. Namun, hal yang demikian adalah tidak menyakinkan kerana ternyata bisnes model yang digunakan adalah berisiko kerana ia tidak sustainable dengan sendirinya tanpa bergantung kepada hasil keuntungan segmen-segmen bisnes yang lain. Jika pihak Alfafa mengalami kerugian yang berlarutan, adalah dikhuatiri bisnes model ini akan ‘collapse’. Ini tidak menjadi persoalan jika Alfafa menjalankan projek CSR yang tidak mementingkan pulangan ke atas pelaburan yang mencukupi threshold yang ditetapkan.

 

Namun demikian, jika pihak Alfafa menghadapi sebarang kesulitan kewangan pada masa akan datang, pihak Alfafa boleh mencairkan aset-aset yang dimiliki mereka untuk memulangkan wang pembeli. Dalam hal ini, saya akui pihak Alfafa sememangnya mempunyai aset-aset fizikal yang mampan iaitu tanah yang banyak yang boleh dicagarkan jika keadaan mendesak. Namun, ini adalah pilihan yang terakhir yang perlu kita elakkan.

 

KEMASKINI 13/1/2016

Batch pertama pembeli rumah Alfafa dijangka mendapat kunci rumah awal tahun ini. Apakah progress rumah yang sedang dibina? Adakah menepati jadual? Sebagai pembeli, anda mesti mengambil tahu tentang progress pembinaan rumah anda. Kebiasaannya, kontraktor akan mengambil masa 8-12 bulan untuk menyiapkan sebuah rumah banglo.

Selain itu, di laman rasmi Alfafa Group juga sudah kedengaran desas-desus pembeli tidak mendapat elaun bulanan RM500 selama dua bulan berturut-turut.

 

5. Implikasi Perundangan

Pihak KPKT melalui siaran media bertarikh 31 Julai 2013 dan 9 Oktober 2013 telah meminta orang awam untuk berhati-hati terhadap projek perumahan yang telah ditawarkan. Adapun pihak Alfafa telah menjelaskan bahawa KPKT hanya meminta orang awam berhati-hati dan mendakwa pihak Alfafa tidak melanggar mana-mana peruntukan.

 

 

Berdasarkan nasihat yang diberikan oleh Jabatan Perumahan Negara di dalam siaran media di atas, berikut adalah perkara-perkara yang perlu disemak sebelum membuat pembelian:

Lesen pemaju perumahan yang sah dan masih berkuatkuasa – TIADA
Permit iklan dan jualan yang sah dan masih berkuatkuasa – TIADA
Kebenaran Merancang (KM) dan pelan susunatur telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) – PERIKSA KM YANG DISAHKAN PBT
Tanah berstatus perumahan dan pecah sempadan telah diluluskan di Pejabat Tanah – BUAT CARIAN GERAN DI PEJABAT TANAH
Surat Perjanjian Jual dan Beli yang seragam mengikut Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 – TIADA

Adalah dikhuatiri amalan mengambil deposit tanpa lesen dan tanpa kebenaran oleh agensi-agensi yang terbabit akan menjerumuskan pihak Alfafa dalam implikasi perundangan yang rumit seperti pembekuan aset dan senarai hitam yang akan menjejaskan pembeli yang tidak dilindungi di bawah mana-mana akta dan akhirnya terpaksa menanggung beban pinjaman peribadi yang telahpun dibuat.

 

KEMASKINI (8/7/2015)

Memang benar pihak Alfafa tidak melanggar mana-mana akta buat masa ini kerana pihak Alfafa mendakwa mereka hanya menjalankan urusniaga menjual lot banglo dan pembinaan rumah cuma akan dijalankan kemudian. Dalam hal ini, ia bolehlah dianggap sebagai urusniaga “beli tanah percuma rumah”.

Namun keadaan ini akan berubah apabila mereka bergelar pemaju dan tertakluk kepada akta yang tersebut di atas di mana pihak Alfafa sedang dalam proses untuk mendapatkan lesen pemaju dari pihak KPKT. Bagi penjualan rumah Alfafa pada masa akan datang, Alfafa sebagai pemaju akan tertakluk kepada Akta 118 dan syarat-syarat untuk mendapatkan permit pengiklanan dan jualan yang sah.

KEMASKINI 29/7/2015

Melalui perkongsian oleh Saudara Afyan Mat Rawi, KPKT telah mengambil maklum akan kegiatan Alfafa  dan telahpun mengambil tindakan. Turut disertakan adalah nama pegawai yang ditugaskan untuk dihubungi. Saya sarankan anda menghubungi pegawai-pegawai ini untuk mengetahui dengan lebih lanjut.

 

KEMASKINI 5/8/2015

Pemeriksaan lanjut oleh saudara Afyan juga menunjukkan yang Alfafa berdaftar dengan Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (CIDB) sebagai Kontraktor Kategori ME dengan sub-kategori M15 iaitu “Kelengkapan Mekanikal Pelbagai” dan tidak berdaftar dalam kategori B-Pembinaan mahupun CE-Kejuruteraan Awam.

 

 

6. Khidmat Pelanggan Yang Tidak Memuaskan Dan Maklumat Yang Tidak Konsisten

Contoh pertanyaan

Akhir sekali, adalah sukar untuk mendapat penjelasan daripada pihak Alfafa. jika ada pertanyaan daripada prospek di laman sosial dan menerusi telefon, seringkali pertanyaan mereka bergantung dan tidak terjawab dengan sempurna lalu diminta hadir ke taklimat yang dianjurkan atau datang ke pejabat.

 

Ejen-ejen pemasaran pula tidak banyak membantu dan ada yang bersikap tidak profesional. Saya hairan dengan beberapa perniagaan melayu yang lebih cenderung untuk bersikap sentimental dan beremosi apabila berurusan dengan pertanyaan pelanggan (customer inquiry).

 

KEMASKINI (8/7/2015)

Pihak Alfafa menegaskan keperluan untuk berurusan dengan pihak HQ untuk mengelakkan sebarang salahfaham mengenai perniagaan yang mereka lakukan. Namun salahfaham ini adalah disebabkan oleh kelemahan pihak Alfafa sendiri dalam memberikan penerangan yang jelas melalui media sosial.

 

Jika pihak Alfafa menumpukan marketing mereka di laman sosial, maka mereka juga harus memberikan tumpuan terhadap perkhidmatan yang profesional dan perkongsian maklumat yang lebih teratur dan konsisten di dalam medium yang mereka pilih untuk mengelakkan sebarang salahfaham. Anggap saja teguran saya ini sebagai teguran yang membina jika pihak Alfafa ingin terus maju ke hadapan.

 

RUMUSAN & SARANAN:

Apa yang dapat saya rumuskan adalah, saya masih berpendapat projek perumahan ini adalah projek perumahan yang berisiko tinggi selari dengan siaran media yang telah dikeluarkan oleh KPKT. Ia berisiko tinggi atas sebab-sebab berikut:

1. Business model dan pusingan modal yang tidak kukuh;
2. Terms of payment 100% pembayaran tunai secara lump-sum (upfront payment) yang tidak mengikut tahap siap (progressive payment) sebelum mendapat kelulusan-kelulusan yang berkaitan;
3. Pinjaman yang boleh dilakukan dengan pihak bank pula terhad kepada pinjaman persendirian dengan kadar yang lebih tinggi dan akan membebankan peminjam jika tidak dirancang dengan baik; dan
   
4. Pembeli tidak dilindungi di bawah mana-mana akta kerana Alfafa tidak memiliki Lesen Pemaju dan Pemit Pengiklanan yang sah.
   

Jadi berhati-hatilah dan cuba dapatkan pandangan pihak berkuasa dan mereka yang berpengalaman dalam pembangunan hartanah. Saya tidak berniat untuk menjatuhkan sesiapa, apa yang dibentangkan di sini adalah hasil kajian bebas persendirian untuk dikongsikan dengan rakan-rakan yang tertedah kepada tawaran terbuka ini. Saya sendiri memang menaruh harapan jika model bisnes yang digunapakai ini berjaya maka bolehlah ia dipraktikkan pula oleh pihak Kerajaan untuk membantu menyediakan rumah mampu milik kepada rakyat setanding malah lebih hebat lagi daripada model PR1MA dan SPNB dan mengangkat ekonomi umat Islam amnya. Secara peribadi, saya sangat menyokong inisiatif pihak Alfafa membangunkan tanah-tanah rezab Melayu yang mempunyai potensi ini namun ia perlulah selari dengan lunas undang-undang. Akhir kata, saya menyarankan agar Alfafa segera mendapatkan lesen pemaju dan permit pengiklanan (APDL) bagi menghilangkan segala keraguan dan menjawab persoalan-persoalan yang ditimbulkan  oleh orang ramai. Sekian.

SUMBER:

 

Taklimat/Ceramah Alfafa oleh CEO dan Timb. Pengarah

Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan Malaysia (KPKT)

Website rasmi Alfafa Group - http://www.alfafagroup.com/

Facebook rasmi Alfafa Group - https://www.facebook.com/AlfafaGroup/

Facebook rasmi CEO Alfafa Group - https://www.facebook.com/ustaznorsham.abdaziz

Laman blog dan facebook agen-agen yang dilantik

Mstar, Sinar Harian dan lain-lain laman berita sesawang

Video Penuh Sesi Taklimat Alfafa:

 

 

Sila lihat minit ke-20 untuk penjelasan mengenai harga rumah:
https://www.youtube.com/watch?v=v8opGLz0hBA#t=20m45s