Kerajaan Lancar Portal FundMyHome.com Guna Model Pembiayaan Peer-to-Peer | Belanjawan 2019 - ULASAN & RUMUSAN

(Sila ke bahagian akhir artikel untuk ulasan & rumusan)

Semasa pengumuman Belanjawan 2019 pada 2 November 2018 yang lalu, satu kaedah pemilikan rumah menggunakan model pembiayaan peer-to-peer telah diperkenalkan. Melalui model ini, pembeli hanya perlu membayar 20% daripada harga jualan untuk memiliki rumah yang telah disenaraikan. Ramai yang tertarik dengan skim ini kerana ia model yang unik dan pertama kali diperkenalkan di dunia!

Sehubungan itu, satu portal baharu telah dilancarkan iaitu FundMyHome.com yang menjelaskan serba-sedikit mengenai skim ini dan rumah-rumah yang boleh dibeli. Berdasarkan semakan saya setakat 5 November 2018, beberapa pemaju utama seperti Mah Sing, Sunway, EcoWorld, PKNS, UEM Sunrise, IJM Land, IOI Properties, Trinity Group, PNB Development dll menjadi rakan kerjasama bagi skim ini. Selain itu beberapa bank juga menjadi rakan kerjasama iaitu CIMB dan Maybank. Portal ini pula menggunakan platform EdgeProp.

Bagaimana skim ini berfungsi?

Pembeli hanya perlu membayar 20% tunai daripada harga rumah yang ingin dibeli tanpa perlu mengambil pinjaman perumahan. Manakala pelabur pula mendapat pulangan yang dijamin sebanyak 5% setahun. Setakat ini hanya pelabur institusi sahaja yang dibenarkan manakala pendaftaran pelabur individu pula akan dibuka pada tahun hadapan (2019).

Melalui skim ini, kelebihan kepada pembeli ialah tiada komitmen kewangan jangka panjang. Ini memberikan lebih fleksibiliti kepada pembeli dan kurang terdedah kepada risiko pasaran yang kini dikongsi bersama oleh pelabur-pelabur lain di samping perlindungan daripada lelongan. Selain itu, pembeli juga bakal menerima pulangan di atas sebarang kenaikan nilai seperti pelabur-pelabur lain.

Pada tahun ke-5, pembeli diberikan pilihan sama ada untuk menjual rumah tersebut atau refinance. Sebarang kenaikan nilai yang diperoleh akan diagihkan kepada para pelabur dan pembeli. Penglibatan skim HouzKey oleh Maybank Islamic menunjukkan kemungkinan skim ini menggunakan model pemilikan dan pembiayaan yang mirip dengan skim Rent-to-Own.

Walau bagaimanapun, terdapat kritikan yang bimbang mengenai skim ini kerana ia berasaskan kepada aktiviti spekulasi. Apakah risiko kepada pembeli dan kepada pelabur bersama jika pasaran hartanah tidak berkembang seperti yang dijangka? Apakah tanggungjawab pemaju untuk membina lebih banyak rumah mampu milik kini selesai dengan memperkenalkan skim ini? Apa impak terhadap pasaran jika banyak hartanah yang tidak ada pembeli selepas 5 tahun? Adakah satu lagi krisis sub-prima akan terjadi? Banyak persoalan yang masih belum terjawab.

Setakat ini belum ada maklumat lanjut mengenai mekanisme pemilikan, pembiayaan dan pulangan pelaburan. InsyaAllah saya akan cuba jelaskan mekanisme ini dengan lebih lanjut dalam pos ini pada masa yang terdekat. Boleh bookmark artikel ini dan follow Che Ahmad di Facebook.

UPDATE: Berikut adalah maklumat lanjut yang diketahui setakat ini seperti yang dilaporkan oleh Malaysiakini

1. Terdapat sejumlah 1,000 unit berharga di bawah RM500,000 yang ditawarkan setakat ini.

2. Skim ini 100% dibiayai oleh sektor swasta tanpa melibatkan belanjawan Kerajaan.

Pembeli

3. Pembeli memiliki 20% ekuiti dalam hartanah manakala 80% lagi ekuiti dimiliki oleh pelabur-pelabur. 80% ekuiti ini boleh diperdagangkan seperti instrumen pelaburan yang lain tertakluk kepada kelulusan Suruhanjaya Sekuriti Malaysia.

4. Skim ini hanya terbuka kepada rakyat Malaysia berumur 18 tahun ke atas dan pembelian rumah pertama.

5. Pembeli mendapat hakmilik penuh ke atas hartanah tetapi hanya untuk tempoh 5 tahun. Pembeli bebas untuk menggunakan rumahnya termasuk melakukan ubahsuai atau menyewakan hartanah tersebut.

6. Dalam tempoh 5 tahun ini, hartanah akan dipajak kepada pelabur.

7. 6 bulan sebelum tamat tempoh 5 tahun, penilai bertauliah akan membuat penilaian pasaran. Pembeli mempunyai pilihan untuk menjual rumah tersebut pada harga pasaran ATAU terus memiliki rumah tersebut.

8. Jika pembeli membuat pilihan untuk terus memiliki rumah tersebut selepas tamat tempoh 5 tahun, pembeli boleh membuat refinance seperti pinjaman perumahan biasa atau terus menyambung skim ini. Jika pelabur tidak mahu meneruskan skim ini, rumah akan terpaksa dicairkan (dijual) pada harga pasaran.

Pelabur

9. Setakat ini pelabur hanya terdiri daripada pelabur institusi iaitu Maybank dan CIMB Bank. Pelaburan individu hanya akan dibuka pada tahun hadapan dengan amaun minima RM5,000.

10. Pelabur akan menerima pulangan tetap yang dijamin sebanyak 5% setiap tahun.

11. Selepas 5 tahun, pelabur berpeluang mendapat pulangan tambahan daripada kenaikan harga rumah di atas 20% (selepas diagihkan kepada pemaju).

12. Pelabur boleh melepaskan pegangan mereka pada bila-bila masa dalam tempoh 5 tahun melalui jual beli di atas kaunter khas (masih sedang diperhalusi).

Pemaju

13. Pemaju hanya menerima 80% daripada harga jualan.

14. Baki 20% bayaran akan diletakkan di dalam akaun amanah yang menjana pendapatan untuk diagihkan kepada para pelabur sebagai pulangan tetap yang dijamin sebanyak 5% setahun.

15. Selepas 5 tahun apabila rumah tersebut dijual atau refinance, pemaju akan mendapat 20% pertama dari sebarang kenaikan nilai. Selebihnya, jika ada, akan diagihkan kepada pelabur dan pembeli berdasarkan pegangan ekuiti mereka.

ULASAN & RUMUSAN

Berdasarkan maklumat di atas, berikut adalah ulasan ringkas saya:

1. Senarai rumah yang boleh dibeli rata-rata terdiri daripada unit yang sudah siap atau sudah lama dilancarkan. Oleh itu, boleh dikatakan objektif utama inisiatif ini adalah untuk meraktifikasikan krisis overhang negara. Ia bukannya satu inisiatif baru untuk membekalkan perumahan mampu milik.

2. Pembeli membayar 20% daripada harga rumah untuk pemilikan sementara sahaja iaitu selama 5 tahun. Geran adalah di atas nama pembeli tetapi akan dicajkan kepada pelabur. Sekatan dan tanggungjawab di antara pembeli dan pelabur ini akan disebut dalam Perjanjian Jual Beli dengan pemaju. Selepas 5 tahun, jika pembeli ingin terus memiliki rumah tersebut, dia perlu mengambil pinjaman perumahan untuk baki 80%, pada harga pasaran. Oleh itu, 20% yang dibayar dahulu boleh dianggap sebagai "deposit".

3. Jika pembeli tidak mahu terus memiliki rumah tersebut, dia perlu menjualnya pada harga pasaran. Sebarang kenaikan nilai akan diagihkan kepada pemaju (20% pertama) dan seterusnya kepada pelabur dan pembeli. Pembeli dan pelabur akan mendapat kembali prinsipal mereka daripada hasil jualan rumah tersebut, jika nilai rumah tidak jatuh. Jika nilai rumah jatuh, maka pembeli akan menanggung 20% kerugian pertama.

4. Berdasarkan dua senario ini, mari kita buat pengiraan ringkas dari perspektif pembeli dalam keadaan pasaran hartanah yang memberansangkan dan mampu memberikan kenaikan nilai sebanyak 25% selepas 5 tahun:

Senario 1 - Refinance baki 80% untuk memiliki rumah

Dalam senario 1, dengan anggapan rumah akan naik nilai sebanyak 25% selepas 5 tahun, jumlah pembiayaan yang diperlukan sebenarnya lebih banyak berbanding jika anda membuat pembelian terus pada tahun pertama lagi. Malahan, tempoh pinjaman yang berkurangan telah menyebabkan pembayaran bulanan pinjaman menjadi lebih tinggi!

Jadi, dalam senario ini, ia bukanlah satu pilihan yang bijak buat pembeli genuine yang mahu memiliki rumah dan tinggal di rumah tersebut. Melainkan, anda memang betul-betul pasti yang pendapatan anda akan meningkat dengan ketara dalam tempoh 5 tahun akan datang (jangan lupa inflasi!)

Senario 2 - Jual rumah pada tahun ke-6

Dalam Senario 2, pembeli mendapat kembali deposit berjumlah RM80,000 selepas ditolak RPGT sebanyak 5% (mekanisma pengiraan keuntungan untuk skim ini masih diperhalusi), duti setem dan fi. Selain itu, pembeli juga perlu mengambilkira holding cost yang telah dikeluarkan dalam tempoh 5 tahun ini seperti baikpulih dan fi selenggara dan juga kos pindah rumah. Senario ini bergantung kepada keadaan pasaran dan risiko jika harga rumah tidak meningkat dengan mencukupi atau jatuh di bawah harga asal di mana pembeli akan kehilangan deposit mereka di samping perlu menanggung kerugian 20% pertama.

Perkara pertama yang terlintas di fikiran apabila melihat senario ini ialah potensi lanjut untuk rumah tersebut disewakan kepada orang lain dalam tempoh 5 tahun. Mari kita buat pengiraan ringkas:

Berdasarkan pengiraan di atas, senario ini sangat berpotensi kepada pelabur yang ingin menyewakan rumah dengan pulangan yang menarik. Ini kerana, pembeli tiada komitmen bayaran pinjaman dalam tempoh ini!

5. Terdapat Senario ke-3 iaitu jika pembeli memilih untuk meneruskan skim ini bagi tempoh 5 tahun seterusnya, tertakluk kepada persetujuan pelabur dan "top-up deposit" daripada kenaikan nilai. Namun mekanisme pilihan ini masih belum dijelaskan dengan terperinci dan cuma akan dilancarkan pada tahun hadapan. Jika pelabur tidak bersetuju untuk meneruskan skim ini, rumah tersebut akan dicairkan (dijual).

Buat masa ini saya beranggapan pilihan ini adalah yang terbaik dan menguntungkan semua pihak kerana pembeli terus memiliki rumah tersebut pada harga 20% di samping pelabur menikmati pulangan tetap sebanyak 5% setahun di samping pulangan daripada sebarang kenaikan nilai. Untuk tempoh jangka masa panjang (10 tahun ke atas), kenaikan nilai adalah lebih stabil dan natural.

RUMUSAN

1. Sekali imbas, ia kelihatan seperti skim yang sangat inovatif dan menguntungkan pembeli. Namun persoalan timbul, jika pembeli tidak berkemampuan untuk membeli rumah ini pada tahun pertama lagi, apakah yang menjadikan dia mampu membeli rumah tersebut selepas 5 tahun dengan bayaran bulanan yang mungkin lebih tinggi?

2. Dalam pasaran yang lembab sekarang, kenaikan nilai adalah terhad dengan harga terus mendatar dan sesetengah tempat mengalami kejatuhan. Jika ada peningkatan nilai pun, 20% pertama akan diagihkan kepada pemaju dulu. Manakala jika ada kerugian, pembeli terpaksa menanggung 20% kerugian pertama!

3. "Deposit" sebanyak 20% pula adalah sangat tinggi. Masalah utama yang menyukarkan pembelian hartanah adalah ketiadaan tunai untuk membayar deposit 10%. Jadi, bagaimanakah pembeli hendak mencari 20% deposit ini? Saya terkejut kerana ada yang menyarankan supaya duit EPF2 dikeluarkan atau cuba mendapatkan pinjaman peribadi atau pinjaman dari ibu bapa bagi membayar deposit ini. Saya teringat kes Banglo Alfafa apabila terbaca laporan ini!

4. Selain risiko pembeli terpaksa menjual rumah mereka semula kerana tidak mampu membayar komitmen yang lebih tinggi, kehadiran pelabur yang melihat potensi sewaan dan pulangan tetap akan mengeruhkan lagi krisis oversupply dengan menjual semula unit-unit mereka kepada pasaran selepas mendapat keuntungan.

5. Apakah yang akan terjadi selepas 5 tahun jika unit-unit ini dijual semula ke dalam pasaran secara mendadak? Sudah tentu pasaran akan menerima kejutan dengan lambakan supply. Apa yang saya paling risaukan ialah, kita tidak menangani sepenuhnya masalah overhang melalui skim ini, tetapi cuma menangguhkannya ke masa hadapan!

6. Oleh itu, pada pendapat saya, ianya adalah satu solusi atau pendekatan yang tidak natural yang mengambil jalan pintas. Jika pembeli sememangnya tidak mampu, maka tiada jalan mudah melainkan dengan meningkatkan pendapatan atau mencari hartanah yang lebih murah. Kredibiliti pembeli yang tidak kukuh inilah yang telah menyebabkan krisis sub-prima di US sekitar tahun 2007-2010. Krisis ini wajar dijadikan sebagai pengajaran.

7. Setelah meneliti semua pihak yang terlibat, saya dapati pihak yang paling beruntung dalam skim ini adalah para pemaju. Melalui skim ini, pemaju dapat menjual inventori tidak laku mereka di samping mengurangkan holding cost dengan memindahkan pemilikan dan kos terbabit kepada para pembeli dan pelabur.

8. Walaupun pemaju hanya menerima 80% daripada harga rumah, pemaju bakal mendapat 20% pertama dari sebarang kenaikan nilai selepas tahun ke-5 yang mungkin boleh menampung kembali baki harga rumah. Lagipun umum mengetahui yang rata-rata diskaun yang diberikan oleh pemaju pada hari ini boleh mencapai 10%-15% dalam bentuk rebat dan sebagainya. Oleh itu, risiko pemaju mengalami kerugian adalah rendah. Jika ada kerugian pun, kerugian ini ditanggung oleh pembeli (20% kerugian pertama). Terdapat juga dakwaan yang mengatakan harga jualan rumah yang disenaraikan di laman FundMyHome adalah lebih tinggi. Menurut saudara Faizul Ridzuan, rumah yang disenaraikan di portal ini wajar ditapis dan dikawal dengan teliti bagi mengelakkan pemaju mengambil kesempatan.

9. Dari pandangan saya, skim ini adalah satu inisiatif pemain industri yang berjaya menyelinap masuk ke dalam Belanjawan 2019 dengan justifikasi untuk meraktifikasikan masalah overhang negara. Hakikatnya, ia sarat dengan risiko kepada pembeli genuine dan juga kepada pasaran hartanah negara.

10. Pihak Kerajaan sewajarnya mengkaji dahulu apa jua cadangan pemain industri ini dengan teliti dengan membuat perbincangan demi perbincangan dengan persatuan pembeli rumah, ahli akademik, bank negara dan lain-lain pihak berkepentingan termasuklah feedback awam sebelum melancarkan skim yang pertama kali diperkenalkan di dunia ini.