HARGA RUMAH MENCANAK NAIK - PUNCA MASALAH & CADANGAN PENYELESAIAN

Assalamualaikum WBT. 

Saya terlihat satu posting facebook yang memberikan komentar mengenai mengapa harga rumah meningkat sehingga wujudnya mismatch di antara demand dan supply dan kini pasaran hartanah menghadapi krisis overhang yang boleh menyebabkan pasaran hartanah dan ekonomi terjejas. 

Sebagai profesional hartanah, saya ingin berkongsi sedikit pandangan umum mengenai apakah sebenarnya masalah yang dihadapi dan bagaimana pihak Kerajaan boleh menangani masalah ini di samping sedikit tips untuk para pembeli.

Jika anda merupakan pembeli rumah pertama, anda boleh baca artikel saya untuk tips dan panduan lanjut: 6 PANDUAN DAN TIPS UNTUK MEMBANTU ANDA MEMBELI RUMAH PERTAMA.

KENYATAAN MASALAH:

Mismatch di antara supply dan demand yang melibatkan segmen rumah mampu milik yang berharga di bawah RM150,000 untuk golongan B40 (gaji isi rumah median RM3,000) dan rumah berharga RM150,000-300,000 untuk golongan M40 (gaji isi rumah median RM6,275). Penentuan harga mampu milik ini adalah berdasarkan panduan BNM iaitu 1/3 gaji untuk komitmen bulanan rumah.

Sifat pasaran hartanah yang tidak efisyen (lagging effect), menyukarkan koreksi demand-supply yang berkesan kerana supply yang baru mengambil masa untuk masuk ke pasaran (tempoh pembinaan sehingga 3 tahun).

PUNCA MASALAH:

Untuk mengenalpasti punca masalah, kita perlu faham terlebih dahulu tentang sifat pasaran hartanah yang tidak efisyen dan demand/supply yang terlibat. Dalam artikel ini saya tidak akan mengulas berkenaan supply selain daripada tanah seperti bahan binaan dan juga impak GST ke atas hartanah kediaman yang dikecualikan cukai (zero-rated).

Pembangunan hartanah bergantung kepada pelbagai jenis supply. Supply yang paling utama dan mahal adalah tanah kerana tanah adalah sumber yang terhad dan sukar diganti semula. Kekurangan supply tanah di kawasan pusat bandar menyebabkan harga tanah meningkat. Untuk mendapatkan margin keuntungan yang mencukupi, pemaju menaikkan harga rumah. Selagi demand pasaran dapat menyerap kenaikan ini, harga tanah dan selanjutnya harga rumah akan meningkat. Walau bagaimanapun, terdapat pemaju yang telah membeli tanah tersebut sebagai landbank pada waktu dahulu. Oleh itu, kos tanah bagi pemaju-pemaju ini tidak semestinya mahal dan mempengaruhi margin mereka dengan ketara. Supply tanah dapat dibahagikan kepada dua iaitu:

1. Tanah Landbank - dibeli oleh pemaju untuk pembangunan masa hadapan dalam jangkasa masa sederhana panjang. Oleh itu kos tanah landbank selalunya rendah; dan
2. Tanah Pembangunan - dibeli oleh pemaju untuk immediate development berdasarkan prestasi pasaran dan kajian kedayamajuan yang memuaskan.

Manakala demand hartanah kediaman secara umumnya datang daripada empat kategori pengguna iaitu:

1. Pembeli genuine yang ingin tinggal di rumah tersebut dan memiliki aset sendiri;
2. Pelabur jangka panjang yang menyewakan hartanah mereka;
3. Pelabur jangka pendek atau lebih dikenali sebagai flippers yang bergantung kepada capital appreciation; dan
4. Pelabur asing.

Hubungkait demand dan supply hartanah kediaman

Apabila pelabur yang mempunyai kuasa beli yang lebih tinggi membeli rumah-rumah ini, pemaju terdorong untuk terus menaikkan harga rumah mereka tanpa mengambilkira demand dan demografik pembeli genuine. Profil projek baru yang dimajukan juga lebih menjurus kepada memenuhi demand pelabur dengan harga yang tinggi. Pemaju menetapkan harga rumah berdasarkan harga jualan dan prestasi pemaju lain, bukannya berdasarkan demografik penduduk tempatan.

Apabila harga rumah meningkat akibat permintaan berterusan pelabur, bilangan pembeli genuine tempatan yang mampu membeli rumah tersebut menjadi semakin mengecil dan berkurangan mengikut tahap kuasa beli mereka. Golongan B40 dan seterusnya golongan M40 juga turut terpinggir.  Keadaan ini dikeruhkan lagi apabila rata-rata pembeli genuine B40 dan M40 memiliki komitmen sedia ada yang tinggi seperti hutang kad kredit, hutang kereta dan pinjaman peribadi yang menyebabkan kesukaran mendapatkan pinjaman perumahan. Dalam keadaan ini, pembeli genuine  golongan B40 dan M40 tiada pilihan selain daripada menyewa atau mencari hartanah di pinggiran bandar yang lebih murah (impak kepada kawasan luar bandar akan dijelaskan di bawah).

Mentaliti Pemaju

Tahap seterusnya adalah apabila pelabur jangka panjang juga tidak mendapat pulangan/yield yang dikehendaki apabila harga rumah meningkat melebihi kadar sewaan pasaran yang datang daripada pembeli genuine. Keadaan ini terus berlaku sehinggalah ke satu tahap di mana hanya pelabur flippers yang membeli daripada pelabur flippers! Di peringkat ini kita akan dapat lihat rumah-rumah yang kosong tidak bercahaya pada waktu malam walaupun telah lama siap.

Demand yang merosot ini menyebabkan hartanah tidak lagi mengalami capital appreciation yang tinggi seperti sebelumnya untuk si pelabur flippers mengambil keuntungan mudah. Kenaikan harga rumah akan berkurangan atau mendatar (koreksi pasaran). Jika pelabur-pelabur flippers yang mempunyai holding cost yang tinggi tidak dapat menjual semula hartanah mereka dalam tempoh yang dirancang, hartanah-hartanah ini akan terpaksa dijual pada harga yang rendah atau lebih teruk lagi, dilelong. Keadaan ini jika tidak dibendung akan menyebabkan koreksi mengejut atau dalam bahasa hartanah, bubble burst, yang boleh memberikan impak negatif kepada pasaran-pasaran lain yang bersangkutan dan selanjutnya ekonomi negara.

Target market dan penetapan harga rumah pinggir bandar dan luar bandar oleh pemaju

Apabila demand pasaran hartanah di kawasan bandar tidak lagi memberansangkan, pemaju di kawasan luar bandar mengambil kesempatan untuk menjual rumah pada harga yang tinggi (tetapi masih murah sedikit berbanding harga di bandar) sebagai alternatif kepada pembeli genuine bandar yang menjadi target market mereka. Strategi penetapan harga oleh pemaju ini tidak mengambilkira kuasa beli pengguna tempatan yang rendah  dan juga supply tanah yang masih banyak dan murah berbanding di kawasan bandar. Ini yang terjadi pada masa sekarang apabila kita dapat melihat banyak billboard projek hartanah luar bandar yang diiklankan di pusat bandar. Pelabur flippers mengeruhkan keadaan apabila melihat peluang yang ada untuk capital appreciation yang berpunca daripada strategi penetapan harga rumah oleh pemaju ini.

Salah satu iklan rumah luar bandar yang dapat dilihat berdekatan plaza tol Sg Besi

Apabila transaksi berlaku, harga pasaran meningkat sehingga ke tahap yang tidak lagi mampu dimiliki oleh penduduk tempatan yang mempunyai gaji isi rumah purata yang terhad. Keadaan ini berulang dan berulang dan berjangkit ke kawasan yang lebih jauh daripada pusat bandar dengan jaringan jalanraya atau keretapi yang baik seperti di Seremban dan Seberang Perai. 

Berdasarkan penjelasan di atas, dapatlah dirumuskan punca masalah ini kepada berikut:

1. Supply tanah yang terhad di kawasan bandar;
2. Pembeli genuine yang mempunyai komitmen sedia ada yang tinggi;
3. Pelabur yang mempunyai kuasa beli yang lebih tinggi daripada pembeli genuine;
4. Kaedah penetapan harga rumah oleh pemaju berdasarkan demand oleh pelabur dan prestasi pemaju lain, bukan berdasarkan demografik pembeli genuine; dan
5. Spill over demand pembeli genuine kawasan bandar ke kawasan pinggiran bandar.

Tips Pembeli: Sebagai langkah berjaga-jaga, harga pasaran rumah wajar disemak dengan kadar sewaan pasaran. Jika kadar sewaan pasaran di kawasan perumahan tersebut cuma RM1,000 sebulan maka harga rumah sepatutnya dalam lingkungan RM200,000, jika kadar sewaan RM2,000 sebulan maka harga rumah RM400,000 dan seterusnya. Kadar sewaan adalah kayu ukur yang tepat kerana ia berdasarkan demand dan kemampuan pembeli genuine. 

Satu lagi tanda amaran adalah apabila di kawasan tersebut masih terdapat banyak tanah kosong namun pemaju mendirikan kediaman bertingkat (apartment/townhouse) dengan luas lantai yang kecil berbanding rumah teres yang dijual mereka pada harga yang tinggi.


Bilakah waktu yang sesuai untuk membeli rumah? Tunggu harga murah balik?

Secara idealnya, waktu yang terbaik adalah ketika harga rumah di bawah paras equilibirium iaitu apabila supply menepati demand. Pada waktu sekarang di mana sedang berlaku krisis oversupply dan overhang, harga rumah cuma mengalami kenaikan marginal atau stagnant. Harga rumah menurun mungkin berlaku di sesetengah projek tetapi tidak ketara kecuali berlakunya krisis ekonomi. 

Oleh kerana sifat pasaran hartanah yang tidak efisyen, keserasian demand dan supply sukar dicapai dan mengambil masa yang lama. Oleh itu, pada pendapat saya, jika anda seorang pembeli genuine yang ingin tinggal sendiri di rumah tersebut, sebarang waktu adalah sesuai untuk membeli rumah jika harganya menepati kemampuan anda (1/3 gaji isi rumah untuk bayaran ansuran bulanan). Berikut adalah beberapa pertimbangan untuk anda fikirkan jika hendak beli rumah sekarang.

Kelebihan:

1. Jika anda menangguhkan pembelian rumah, tempoh pembiayaan maksima akan menjadi lebih singkat dan bayaran bulanan menjadi lebih tinggi. Anda mungkin terpaksa downgrade pilihan yang ada pada masa hadapan kerana tidak lagi mampu membayar ansuran yang tinggi.

2. Oleh kerana kenaikan harga rumah secara umumnya tidak selari dengan kenaikan gaji (faktor demand pelabur, kadar inflasi yang lebih tinggi dsbnya), kuasa beli anda pada masa akan datang mungkin berkurangan. Namun pada masa sekarang (2018), impaknya tidak ketara kerana harga rumah sedang mengalami correction.

Kekurangan:

1. Dalam situasi oversupply sekarang, anda sedikit rugi dalam jangkamasa pendek dari sudut kehilangan opportunity cost kerana rumah yang dibeli tidak mengalami capital appreciation. Ansuran bulanan rumah yang anda bayar mungkin boleh dilaburkan di tempat lain seperti ASB yang memberikan pulangan dalam tempoh correction ini berlaku. 

2. Selain tidak memberikan pulangan jangka pendek dan return on investment (ROI) per annum yang lebih baik, anda juga berdepan risiko kecemasan jika keadaan kewangan anda bermasalah dalam tempoh terdekat. Rumah anda mungkin terpaksa dijual semula pada harga yang lebih rendah atau disewakan dengan diskaun yang ketara.

Jadi, jika anda masih muda atau mampu membayar bayaran bulanan yang lebih tinggi pada masa hadapan, saya sarankan anda tangguhkan pembelian dahulu sehingga demand kembali kukuh jika keperluan untuk memiliki rumah sendiri tidak mendesak dan simpan lebihan gaji anda di akaun yang memberikan pulangan. Dalam apa jua situasi, pastikan kedudukan kewangan anda selesa dan punca pendapatan terjamin sebelum membeli rumah. 

SOLUSI MASALAH:

Banyakkan supply rumah mampu milik dan terhadkan demand pelabur. 

BNM telah perkenalkan pelbagai measures untuk terhadkan demand pelabur seperti RPGT dan menghapuskan DIBS dengan pemantauan yang berterusan. Oleh itu, cadangan saya lebih menjurus kepada menangani supply rumah mampu milik yang tidak mencukupi. Penyediaan supply rumah mampu milik boleh dilakukan seperti berikut:

1. Intervensi Kerajaan melalui penyediaan rumah kos rendah dan mampu milik di atas tanah-tanah milik kerajaan dalam bandar dengan harga yang bertepatan dengan kemampuan B40 tanpa pihak Kerajaan mengambil keuntungan. Rumah-rumah di dalam pusat bandar ini hanya untuk disewakan berdasarkan kelayakan gaji isi rumah terkini. Ini kerana supply tanah Kerajaan dalam bandar akan lupus pada masa akan datang. Projek Rumah Transit JPN perlu diperhebatkan dan Kerajaan sekarang boleh merujuk kepada sistem flat HDB di negara jiran Singapura sebagai contoh. 

Apa yang terjadi sekarang ialah, agensi Kerajaan membuka tender untuk pembangunan tanah mereka berdasarkan 'highest and best use' dan memilih pemaju atau kontraktor yang dapat memberikan keuntungan paling tinggi kepada Kerajaan. Kerajaan tidak sepatutnya membuat keuntungan (selain dari mengutip hasil cukai dan duti) sepertimana pemilik tanah persendirian atau syarikat pemaju/pelabur swasta/GLC. Lebih parah lagi apabila terdapat agensi Kerajaan yang menjual tanah-tanah mereka kepada pemaju pada harga yang rendah dan pemaju pula membina rumah harga tinggi. Keadaan ini sangat merugikan kerana aset tanah tidak boleh diganti berbanding keuntungan tunai yang diperolehi.

2. Kerajaan memberikan insentif kepada pemilik tanah dan pemaju swasta yang menyediakan rumah mampu milik. Insentif ini mungkin berbentuk diskaun caj dan fi pembangunan, diskaun premium, kepadatan yang tinggi, diskaun duti setem dll. Dengan insentif-insentif ini, pemaju masih boleh mendapat margin keuntungan yang mencukupi tanpa perlu menaikkan harga rumah. Syaratnya, pemaju diwajibkan membangunkan 100% rumah mampu milik.

3. Kawalan kuota penyediaan dan harga rumah mampu milik seperti polisi Rumah SelangorKu dan Rumah Mampu Milik Wilayah Persekutuan (RUMAWIP) yang ketat dengan perlaksanaan yang tegas bagi memastikan pemaju tidak membina terlalu banyak rumah harga tinggi dan memastikan agar golongan sasaran sahaja yang diterima untuk membeli rumah-rumah ini. Apa yang terjadi adalah polisi ini kadang-kadang sudah ada seperti di Selangor, Negeri Sembilan dan Pulau Pinang tetapi tidak dilaksanakan dengan tegas apabila PBT memberikan pilihan kepada pemaju untuk memenuhi kuota ini melalui serahan tanah atau ditangguh atau denda ganti. Terdapat juga banyak laporan di mana rumah-rumah ini dibeli oleh pembeli yang tidak layak memohon. Projek PR1MA juga boleh dikatakan tidak berjaya mencapai golongan sasaran (M40) apabila Kerajaan terdahulu menaikkan had gaji isi rumah yang layak kepada RM15,000 sebulan. Jika golongan sasaran masih tidak berkemampuan, maka sewajarnya pihak Kerajaan mengkaji semula harga rumah siling yang ditetapkan.

4. Dengan mengambilkira poin di atas, Kerajaan boleh membuka kawasan penempatan baru di kawasan pinggiran pusat bandar (fringe) melalui perlingkungan semula kepada zon kediaman di mana harga tanah masih rendah. Walau bagaimanapun, keadaan infrastrukur dan jaringan jalanraya mestilah memuaskan bagi membolehkan transit mudah dan selesa ke tempat kerja yang jauh. Pembangunan semula kawasan industri atau brownfield juga boleh dipertimbangkan seperti yang berlaku di Petaling Jaya.


5. Antara sebab mengapa pasaran hartanah tidak efisyen adalah kerana ketiadaan pusat data setempat yang menjadi pusat rujukan industri hartanah. Oleh itu, maklumat berkenaan demand, supply akan datang dan garispanduan perancangan  sukar untuk dipastikan oleh pemaju dan mungkin tidak tepat apabila mereka merancang pembangunan baharu lalu mengakibatkan keadaan mismatch apabila ia siap dibangunkan. Kerajaan boleh merujuk kepada sistem URA Space yang digunakan di Singapura.


6. Pemaju yang telah membeli tanah pada harga yang rendah (land bank) tidak wajar mengambil kesempatan ke atas demand pelabur yang tidak sentiasa kukuh. Pemaju pada masa kini terutamanya pemaju di luar bandar perlu mengubah strategi dan 'back to basic' iaitu mensasarkan demand genuine atau 'mass population' yang mempunyai market yang lebih besar dengan berdasarkan kajian demografik bukan perbandingan harga dan prestasi pemaju lain. Pemaju yang telah memiliki landbank pada harga yang rendah masih boleh mendapat margin yang mencukupi sekaligus mencapai prestasi jualan yang baik dalam keadaan pasaran hartanah yang tidak memberansangkan hari ini.

Pada pandangan saya, Cadangan KPKT untuk menggesa bank memberikan kelonggaran pinjaman hanyalah solusi bersifat sementara untuk mengurangkan overhang yang tidak menangani punca dan masalah yang sebenar iaitu gaji isi rumah yang rendah dan kemampuan rakyat kebanyakan. Tidak mustahil tempoh pinjaman perumahan dilanjutkan ke tempoh yang tidak masuk akal bagi membolehkan pembeli mendapatkan pinjaman atau pinjaman yang tidak layak diberikan seperti yang berlaku dalam krisis subprime di USA. Ingatlah, dalam dunia kapitalis, bank always win.

Sekian, wallahu'alam.