Pelaburan Hartanah Sebagai Simpanan Pelajaran Masa Depan Anak Anda

Apabila kita berbicara tentang masa depan anak-anak, antara pokok perbualan adalah peluang untuk anak kita menyambung pelajaran di peringkat universiti. Jika anak kita bijak dan rezekinya murah pula, dapatlah biasiswa untuk masuk universiti daripada JPA, MARA dan sebagainya. Jika tidak, maka kita sebagai ibu bapa terpaksa mengeluarkan belanja yang banyak untuk memasukkan anak ke universiti atau kolej swasta. Berapa banyak? Mengikut laman web educationmalaysia.gov, purata kos untuk pengajian di peringkat universiti adalah sebanyak USD11,100 ke USD18,600 (RM38,000 ke RM64,000). Kos ini mungkin akan meningkat dengan lebih tinggi pada 10-20 tahun akan datang!

Jadi, bagaimanakah anda menyimpan untuk masa depan anak anda?

Kebanyakan ibu bapa memilih untuk menyimpan di dalam tabung SSPN namun mengikut jadual di bawah, jumlah simpanan selama 17 tahun hanyalah berjumlah RM29,000 jika anda menyimpan sebanyak RM100 sebulan.

Selain simpanan SSPN, ramai juga ibu bapa yang memilih untuk menyimpan di dalam Tabung Haji sahaja.

Namun tahukah anda, simpanan dalam bentuk tunai untuk jangkamasa panjang ini akan terkesan dengan kadar inflasi. Nilai tunai RM100,000 yang kita miliki pada hari ini adalah jauh berkurangan dalam tempoh 20 tahun akan datang. Nilainya mungkin sudah susut kepada RM50,000. Apa yang anda dapat beli dengan duit RM50 pada hari ini tidak sama dengan apa yang anda boleh beli dengan duit RM50 pada 20 tahun yang lalu!

Oleh kerana tempoh simpanan pelajaran ini bersifat jangkamasa panjang (15-20 tahun), maka sudah tentu ia akan terkesan dengan kadar inflasi yang tinggi, terutamanya apabila berlakunya kemelesetan ekonomi. Oleh itu, simpanan yang sesuai untuk jangkamasa yang panjang bukanlah dalam bentuk tunai tetapi dalam bentuk fizikal yang mempunyai sifat kemampanan terhadap kesan inflasi seperti emas dan juga HARTANAH. Pelaburan yang memiliki sifat kemampanan ini dikenali sebagai Inflation Hedge.

Selain mempunyai sifat semulajadi ini, pelaburan di dalam hartanah juga mempunyai sinergi sebagai simpanan pelajaran masa depan anak-anak. Ini adalah kerana, pelaburan di dalam hartanah sememangnya adalah merupakan pelaburan jangkamasa panjang!

CONTOH PENGIRAAN

Katakan anda membeli rumah sebaik sahaja anak anda lahir. Berikut adalah pengiraan kasar pulangan daripada pelaburan hartanah untuk tempoh 17 tahun (lepas SPM):

Harga Rumah Flat 3 Bilik (subsale) = RM100,000
Bayaran Muka = RM10,000 (10%)
Bayaran Ansuran Bulanan (Termasuk Penyelenggaraan) = RM450
Jumlah Yang Telah Dibayar Pada Akhir Tahun ke-17 = RM91,800
Baki Bayaran Pada Tahun ke-17 = RM53,470

Dalam tempoh 17 tahun ini pula (andaian anda membeli rumah subsale yang telah siap dibina), anda boleh mengutip sewa pada kadar RM200 sebilik dan jumlah kutipan adalah seperti berikut:

Sewa Bulanan = RM600 (sebilik RM200)
Bilangan Bulan = 204 bulan
Jumlah Kutipan = RM122,400

Katakanlah daripada 204 bulan, anda tidak mempunyai penyewa untuk 3 bulan setiap tahun, bersamaan 153 bulan sahaja yang mempunyai kutipan, iaitu berjumlah RM91,800. Dan katakanlah kos penyelenggaraan termasuk baikpulih adalah sekitar 1% daripada harga rumah setiap tahun iaitu RM1,000 setahun, berjumlah RM17,000.

Maka, kutipan sebenar sepanjang 17 tahun = RM91,800-RM17,000 = RM74,800.

Maka, kutipan sewa sebenar anda sudah cukup untuk membayar sebahagian besar bayaran bulanan berjumlah RM91,800 pada tahun ke-17. Baki bayaran bulanan adalah sebanyak RM91,800 – RM74,800 = RM17,000 = tambahan RM83 sebulan untuk 17 tahun. Jumlah baki ini belum mengambilkira kemungkinan kadar sewa naik dalam 17 tahun tersebut di mana anda mungkin mendapat positif cashflow jika keadaan pasaran bertambah baik.

Jika anda menjual pula hartanah ini pada harga semasa 17 tahun akan datang, katakan pada kadar kenaikan harga rumah secara purata adalah 2% setahun, harga rumah RM100,000 akan mempunyai nilai semasa sebanyak RM140,524:

Harga Jualan Rumah – Baki Pinjaman Pada Tahun Ke-17 = RM140,524 – RM53,474 = RM87,050 tunai dalam tangan (selepas full settlement)!

SATU ALTERNATIF

Selain itu, jika tiada keperluan untuk menjual hartanah tersebut (mungkin anak mendapat biasiswa dan sebagainya), maka rumah itu boleh disimpan untuk didiami oleh anak-anak kita apabila mereka berkerja dan berkeluarga kelak. Inilah yang saya maksudkan dengan SINERGI!

Kunci utama kepada kejayaan pelaburan ini adalah pemilihan hartanah yang tepat yang mempunyai peluang peningkatan yang tinggi dan kadar sewa yang melebihi bayaran ansuran bulanan kepada pihak bank. Kebanyakan rumah flat RM100,000 di Lembah Klang mampu memberikan sewa bulanan purata sebanyak RM500-700 sebulan bergantung kepada lokasi. Contoh pengiraan yang saya berikan di atas adalah konservatif di mana ada sesetengah hartanah yang mampu memberikan kenaikan kadar sewa dan capital appreciation yang lebih tinggi di antara 5-10% setahun.

Apa yang hendak saya katakan di sini ialah, anda tidak perlu membeli rumah yang mahal, cukup dengan beli rumah kos rendah yang sesuai mengikut kemampuan anda. Apa yang paling penting ialah nilai hartanah yang anda miliki akan terus meningkat dan nilai tersebut adalah mampan terhadap kadar inflasi.

Akhir kata, selamat melabur untuk masa depan anak anda!

Che Ahmad