IMPAK KERAJAAN TURUNKAN HAD AMBANG HARGA RUMAH UNTUK PEMBELI ASING KEPADA RM600,000 (BELANJAWAN 2020)

Antara agenda Belanjawan 2020 yang mendapat perhatian netizen adalah penurunan had ambang harga rumah untuk pembeli asing kepada RM600,000. Pelbagai reaksi diberikan pembaca di mana rata-rata mengatakan tidak bersetuju dengan polisi ini. Polisi ini akan dilaksanakan bermula 1 Januari 2020.

Untuk pengetahuan, harga minimum yang ditetapkan oleh Kerajaan sebelum ini adalah seperti rajah berikut:

Beberapa petikan mengenai polisi baharu ini adalah seperti berikut:

Ia bertujuan mengurangkan bekalan kondominium dan pangsapuri tidak terjual (overhang) yang dikatakan bernilai RM8.3 billion pada Suku-2 2019.

Krisis overhang menyebabkan kerugian kepada industri, malah kerajaan turut menanggung kesannya yang menyebabkan unit kediaman itu terpaksa dilepaskan pada harga lebih rendah.

Warga asing yang membeli rumah berkenaan tidak akan diberikan kewarganegaraan.

Hanya melibatkan kediaman bertingkat seperti apartment dan kondominium yang sudah siap dibina (bukan unit baharu yang akan dilancarkan).

Sebelum kita mengulas mengenai langkah Kerajaan ini, mari kita fahamkan apa yang dimaksudkan dengan overhang dan implikasinya kepada pasaran hartanah dan ekonomi negara.

Apa Itu Overhang?

Menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) yang diselia oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia, overhang bermaksud rumah kediaman yang telah mendapat sijil siap dan selamat menduduki (CCC) tetapi tidak terjual selepas 9 bulan dilancarkan.

Kebanyakan pemaju di Malaysia menjual rumah mengikut konsep sell-then-build dan bukan build-then-sell. Oleh itu, rumah yang sudah siap tetapi tidak terjual tersebut sebenarnya telah berada di pasaran lebih daripada 9 bulan, jika diambilkira tempoh pembinaan di antara 2-4 tahun (pemaju melancarkan projek dan menerima deposit sebelum pembinaan).

Snapshot Overhang 2019

Setakat Q1 2019, terdapat 32,936 unit tidak terjual yang direkodkan dengan nilai RM19.96 billion, meningkat 1.9% dari tahun lalu. Ini adalah kira-kira 27.4% daripada unit yang dilancarkan berjumlah 120,309 unit.

Lebih separuh (50.4%) daripada unit yang dilancarkan adalah merupakan jenis apartment/kondominium di mana 24.9% unit-unit jenis ini masih tidak terjual.

Rumah jenis berkembar dan banglo mempunyai peratusan tidak terjual yang paling tinggi (37.7%) walaupun cuma 10,854 unit yang dilancarkan (0.09%). Rumah jenis ini adalah rumah yang paling mahal harganya.

Apa yang menghairankan, terdapat juga peratusan overhang yang tinggi melibatkan flat kos rendah. Sebanyak 29% daripada rumah jenis ini yang masih tidak terjual (753 unit) daripada cuma 2,597 unit yang dilancarkan (0.02%).

Jika mengikut harga jualan pula, 13.1% unit yang tidak terjual adalah berharga RM1 juta ke atas. Apabila Kerajaan menurunkan had ambang pemilikan asing kepada RM600,000, ia akan melibatkan sekurang-kurangnya 25% unit yang tidak terjual.

Fakta yang paling mengejutkan adalah hampir dua pertiga (62%) daripada unit tidak terjual adalah berharga RM500,000 ke bawah!

Johor mencatatkan bilangan overhang yang paling tinggi diikuti Perak, Selangor dan Kuala Lumpur. Apa yang menarik ialah majoriti unit tak terjual di Kedah adalah jenis kediaman PR1MA seperti yang dilaporkan oleh NAPIC pada penghujung 2017.

Punca Berlaku Overhang

Ada pelbagai faktor mengapa overhang berlaku. Krisis overhang sebenarnya berkait rapat dengan krisis affordability sehingga penganalisa hartanah mengatakan housing affordability and property overhang are two sides of the same coin.

Faktor utama krisis affordability dan overhang adalah harga yang ditetapkan pemaju yang tidak realistik berdasarkan demand genuine tempatan. Ini juga yang terjadi apabila penetapan harga rumah PR1MA tidak mengikut golongan sasaran yang berbeza-beza di setiap negeri sehingga berlakunya overhang rumah jenis ini yang tidak sepatutnya berlaku.

Ini bermakna, pemaju telah membuat bacaan pasaran yang meleset beberapa tahun lepas terhadap pergerakan demand pembeli tempatan di mana kesannya mulai tampak sekarang. Kegiatan pemaju ini menyebabkan mismatch di antara supply dan demand tempatan dan selanjutnya krisis affordability dan krisis overhang.

Selain itu, faktor lain adalah lokasi yang mungkin tidak sesuai untuk kediaman di mana boleh dilihat terdapat unit kos rendah yang tidak terjual walapun pada harga yang sudah begitu rendah.

Untuk bacaan lanjut, saya telah jelaskan keadaan mismatch ini dalam artikel terdahulu. Secara umumnya, demand terhadap hartanah kediaman datang dari 4 kategori pembeli seperti berikut:

Pembeli genuine yang ingin tinggal di rumah tersebut dan memiliki aset sendiri;
Pelabur jangka panjang yang menyewakan hartanah mereka;
Pelabur jangka pendek atau lebih dikenali sebagai flippers yang bergantung kepada capital appreciation; dan
Pelabur asing.

Apabila harga rumah meningkat melebihi kemampuan pembeli genuine dan unjuran keuntungan pelabur tempatan, maka pemaju akan mulai mensasarkan pelabur asing. Oleh itu, langkah Kerajaan menurunkan had ambang ini adalah selari dengan kehendak pemaju.

Di dalam artikel tersebut, saya rumuskan beberapa faktor yang menyebabkan kenaikan harga rumah. Antara faktor utama adalah kaedah penetapan harga rumah oleh pemaju berdasarkan demand oleh pelabur dan prestasi pemaju lain, bukan berdasarkan demografik pembeli genuine. Selain itu, spillover demand pembeli bandar ke kawasan luar bandar menyebabkan pemaju luar bandar mengambil kesempatan untuk menaikkan harga rumah.

Mentaliti Pemaju

Impak Penurunan Had Ambang

Berikut adalah petikan pandangan Persatuan Pembeli Rumah (HBA) mengenai impak langkah Kerajaan ini:

In response to the government reducing supply overhang of condominiums and apartments amounting to RM3.8 billion by lowering the threshold on high rise property prices in urban areas for foreign ownership from RM1,00,000 to RM600,000 next year, HBA said this will result in encouraging developers to ignore building affordable properties.

“Although this proposal seems to solve the issue of unsold high end properties, it again has the consequences of encouraging developers’ to ignore building affordable properties (costing below RM300,000) and focus on building higher end properties costing more than RM600,000 with the aim of selling to foreigners. The proposal will instead incentivise real estate developers to target foreigners instead,” he said.

Chang also warned that this proposal will open the floodgates with the situation being more acute in Johor as price of properties in Singapore are very expensive and if the threshold is reduced to only RM600,000 (less than S$200,000) as proposed, this will definitely open the floodgates for foreigners especially based in Singapore to buy properties in Johor.

“When current property owners see that the government has lowered the threshold from RM1 milion to only RM600,000, existing property owners in secondary market, will also want to take capitalise on this situation to also increase the selling prices of their current properties,” he said.

Keadaan overhang ini sememangnya memberikan impak kepada pasaran hartanah dan ekonomi negara amnya. Ini kerana apabila transaksi berkurangan, maka keseluruhan industri hartanah termasuklah pembinaan akan menjadi lembab. Namun ia tidak melibatkan kesemua segmen seperti hartanah komersial dan projek infrastruktur.

Menurut Chief Economist Standard Chartered, Edward Lee, ekonomi Malaysia masih mampu menampung keadaan overhang ini dan menyarankan agar Kerajaan tidak melakukan intervensi supaya koreksi demand-supply boleh berlaku secara stabil. Keadaan ini adalah keadaan yang sudah dijangka berlaku dalam kitaran hartanah (property cycle). Apabila ekonomi perlahan, pemaju akan menukar strategi dengan membina rumah mampu milik dengan margin keuntungan yang lebih rendah.

Berdasarkan laporan overhang di atas, jelas polisi Kerajaan menurunkan had ambang ini hanya akan memberikan kesan kepada segmen mewah iaitu kira-kira 25% daripada keseluruhan unit yang tidak terjual, khususnya di Johor Bahru dan Kuala Lumpur. Antara pemaju yang paling terkesan (baca: beruntung) dengan polisi ini adalah Country Garden melalui projek mega mereka di Johor Bahru iaitu Forest City yang berkeluasan 3,400 ekar di atas tanah reklamasi. Sebagai perbandingan, saiz projek ini adalah kira-kira 80 kali ganda saiz Mid Valley di Kuala Lumpur.

Maka, apabila Perdana Menteri mengatakan bahawa krisis overhang menyebabkan kerugian kepada industri, ia sebenarnya merupakan kerugian kepada pemaju-pemaju. Oleh kerana itu, ramai yang melihat langkah ini sebagai langkah menyelamatkan pemaju.

Jika benar hasrat Kerajaan adalah ingin menyelesaikan krisis overhang, langkah menurunkan had ambang ini tidak akan memberikan kesan yang ketara malahan cuma melibatkan beberapa pemaju tertentu. Ini kerana bulk of the problem melibatkan hartanah berharga RM500,000 ke bawah.

Penyelesaian Yang Wajar - Market Correction

Peratusan tidak terjual melibatkan rumah berharga di bawah RM500,000 yang tinggi (62%) perlu mendapat penyelesaian tuntas oleh Kerajaan. Krisis ini tidak akan selesai dengan hanya menurunkan had ambang pemilikan asing.

Bagi rumah jenis ini yang rata-rata disasarkan kepada pembeli tempatan, Kerajaan tidak seharusnya membantu pemaju secara langsung malahan perlu memberi tekanan kepada pemaju untuk memberikan diskaun tambahan walaupun mereka terpaksa mengurangkan keuntungan yang diperolehi.

Sejak sedekad yang lalu iaitu ketika pasaran hartanah sedang mengalami booming, pemaju telah memperoleh keuntungan yang berlipat kali ganda. Maka apabila keadaan pasaran tidak memberansangkan, pemaju harus bersedia dan menukar strategi mereka. Apakah keistimewaan pemaju berbanding peniaga-peniaga lain sehingga diberikan layanan istimewa?

Saya percaya Kerajaan hari ini boleh mengkaji dan mempertimbangkan pelbagai penyelesaian alternatif yang lain untuk menghindarkan krisis ini daripada menjadi lebih teruk atau berulang kembali di masa hadapan tanpa perlu mengambil pendekatan yang agresif seperti menurunkan had ambang pemilikan asing.

Antara cadangan yang dikemukakan adalah mengenakan cukai kepada pemaju yang gagal menjual bilangan minima unit. Ini akan mendesak pemaju untuk membuat kajian pasaran dengan lebih berhati-hati sebelum melancarkan projek serta memperbanyakkan stok rumah mampu milik. Kerajaan Singapura misalnya mengenakan cukai kepada pemaju sekiranya terdapat unit yang tidak terjual selepas tempoh 5 tahun projek bermula. Ini menyebabkan pemaju terdesak untuk menjual unit-unit secara bulk-sale dengan diskaun bagi mengelakkan caj yang lebih tinggi.

Di Australia pula, pemaju cuma dibenarkan mengambil 10% wang pembeli dalam bentuk deposit. 90% lagi harga rumah hanya boleh dikutip daripada pembeli/bank selepas projek disiapkan. Ini akan menyebabkan pemaju lebih berhati-hati untuk mencapai jualan minima terlebih dahulu sebelum memulakan pembinaan. Mekanisme ini lebih mirip kepada build-then-sell berbanding sell-then-build.

Selain itu, apa yang membimbangkan adalah bilangan unit kos rendah dan mampu milik yang dilancarkan begitu sedikit. Sedangkan ianya sepatutnya seiringan dengan bilangan unit yang biasa berdasarkan polisi Rumah Kos Rendah dan Mampu Milik di setiap negeri.

Akhir kata, saya kira Kerajaan tidak seharusnya membuat 'blanket policy' oleh kerana hanya beberapa projek mega yang terlibat yang mungkin boleh memberikan impak sampingan kepada pasaran hartanah. Harga rumah perlu mengalami koreksi yang terkawal dan dipantau sehingga ia kembali seimbang (equilibirum) berdasarkan kuasa beli dan demand tempatan.

Bagi saya keadaan pasaran yang sedang mengalami market correction secara stabil ini harus dikekalkan dan tidak diberikan sebarang stimulus besar yang hanya akan melambatkan proses koreksi demand-supply. Pemaju tidak akan tergesa untuk memperbanyak rumah mampu milik malahan akan terus menambahkan supply yang tidak sepadan dengan demand tempatan di masa akan datang. Dibimbangi kelak koreksi pasaran akan berlaku secara mengejut jika tidak secara perlahan-lahan. Bak kata pepatah ekonomi: